Правила перехода из тсж в управляющую компанию. Как сменить тсж на управляющую компанию

17.01.2024

07.03.2013 21:52

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 1

ПРЕКРАЩЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ ТСЖ

По истечении двух месяцев с момента размещения публикации о ликвидации ТСЖ ликвидационная комиссия может обратиться в налоговую инспекцию для внесения записи о ликвидации юридического лица со следующими документами:

Подписанным заявителем заявлением о государственной регистрации по форме Р16001 ;

Ликвидационным балансом;

Документом об уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

В соответствии с данными документами вносится запись в ЕГРЮЛ и выдается свидетельство о государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Таким образом, порядок ликвидации ТСЖ может показаться сложным и занимающим слишком много времени, но следует помнить, что он направлен на защиту интересов кредиторов, которыми, к слову, являются и собственники жилья. Кроме того, на наш взгляд, создавая товарищество, всегда нужно думать об ответственности, которую берет на себя соседское сообщество, и рассматривать непростой порядок снятия с себя такой ответственности как мотивацию к всестороннему обдумыванию.

Итак, мы выяснили, что отказ от такого способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ, не означает безусловной необходимости ликвидации товарищества как юридического лица. Однако этот вопрос (сохранить или ликвидировать ТСЖ) целесообразно рассмотреть на общем собрании одновременно с выбором нового способа управления домом. Если ТСЖ не будет ликвидировано, при смене способа управления нужно провести расчеты со всеми контрагентами и расторгнуть хозяйственные договоры (особо важно расторгнуть договоры ресурсоснабжения). Тем не менее на товариществе по-прежнему лежат обязанности по ведению бухгалтерского учета, представлению бухгалтерской и налоговой отчетности. Ликвидация же ТСЖ на добровольной основе осуществляется в общем порядке.

М.А.Пургина

Руководитель юридического отдела

Фонда жилищного просвещения

"Ассоциация ТСЖ г. Нижнего Новгорода"

Подписано в печать

Владимир Канаев, председатель ЖСК «Рыбак Заполярья», юрист

Создание ТСЖ и, как следствие, уход от УК, ранее управлявшей домом, мне всегда напоминал бракоразводный процесс по эмоциональному накалу и количеству выливаемого в оба адреса негатива. Исключения редки и этому есть совершенно логичное объяснение. С одной стороны, в подавляющем большинстве случаев собственники жилья уходят от УК и создают ТСЖ только в тех случаях, когда они доведенные до отчаяния разорительной квартплатой и низкокачественными услугами. Реже - романтики и авантюристы, которые насмотревшись на состоявшиеся, крепкие товарищества, искренне полагают, что достаточно зарегистрировать ТСЖ и все земные блага прольются на дом обильным дождем. С другой стороны, для УК, как коммерческой организации, пусть трижды добросовестной, каждый дом это источник дохода и терять дом, значит терять часть прибыли. Какая уж тут любовь. Настоящие войны разворачиваются на этой почве: ломается общее имущество, домофоны, приборы учета, срываются и меняются по пять раз на дню замки. Редко обходится без рукоприкладства. В орбиту спора оказываются втянутыми значительные людские силы, казалось бы, вообще не имеющие самостоятельного интереса в управлении домом. Ну и «двойные» квитанции - как непременный атрибут спора хозяйствующих субъектов, где заложниками, как всегда, оказываются жильцы.
Слава Богу, пик этих войн прошел, у сторон наработался какой-никакой опыт более цивилизованного и безболезненного решения подобных коллизий. Контролирующие и надзорные органа натоптали под собой определенную позицию, а то ведь раньше выступали в виде зрителей, а то и откровенно лоббировали УК, надо полагать небескорыстно. Прокуратура, последние десятилетия занимающаяся исключительно правовыми подрядами, тоже насупила бровушки. А то ж на все случаи была одна мантра: «Прокуратура не подменяет собой иных органов. Если вы считаете свои права нарушенными, вы вправе обратиться в суд». Прямо бюро добрых советов, хоть с топором в голове приди. Или «Прокуратура не вмешивается в споры хозяйствующих субъектов». А хозяйствующий субъект - ТСЖ с полутысячей жильцов, которые не знают куда уже и обратиться, хотя в какую сторону ни плюнь - попадешь на погон. Органы местного самоуправления выработали регламенты передачи домов при смене формы управления. Сформировалась судебная практика. Однако, при всем кажущемся благолепии, представляется совершенно очевидным, что в случае возникновения конфликтной ситуации при передаче дома от УК к ТСЖ, последнее оказывается в менее выгодном положении и наименее защищенным. У управляющей компании опыт, штат, в т.ч. юристов, административный, материальный ресурс, а у ТСЖ голый энтузиазм, правда, зачастую настолько взрывоопасный, что впору крепости брать, а не дом.
Из собственного опыта
Анализируя все конфликты подобного рода, свидетелем или участником которых мне приходилось быть, я бы отметил две основные, на мой взгляд, ошибки собственников. Не будь этих ошибок, удалось бы избежать многих негативных последствий возникшей конфронтации.
Во-первых, никогда не следует придавать широкой огласке тот факт, что в доме планируется создание ТСЖ. Еще будет для этого время. У новорожденного ТСЖ есть неисчерпаемые возможности для самопиара, но сначала нужно как минимум зарегистрироваться и пережить послеродовую лихорадку, что уже удается не всем. Следует отдавать себе отчет, что УК вам в этом деле не только не помощник, но и первый враг и вредитель, причем деятельный. Для УК опасна даже не сама потеря отдельно взятого дома, а пример для других домов. Наивно полагать, что вас отпустят с миром, да еще дадут пирожков на дорожку. Обычно наоборот. Поэтому управляющая компания на вашем примере постарается сделать все, чтобы показать другим всю пагубность отказа от их услуг и предотвратить массовый исход. Узнав, что в доме планируется создание ТСЖ, управляющая компания, как правило, начинает активную пропагандистскую компанию, используя «агентов влияния», проживающих в доме, распространяя компромат на активистов создания товарищества, проводя пиар-акции вроде подготовки к каким-то серьезным работам по ремонту, благоустройству и пр. При этом, с учетом невысокой правовой грамотности, а зачастую и интеллекта отдельных собственников, методы не отличаются особой замысловатостью и представляют из себя банальную ложь. И чем более она нелепа, тем более вероятность того что она сработает. Наиболее уязвимыми оказываются бабушки. Если вежливый и представительный мужчина в галстуке, доверительно шепнет им, что ТСЖ это тоталитарная секта, а инициативная группа состоит сплошь из ведьм и упырей, они тотчас в это уверуют, а через день еще и разнесут по всем окрестностям. Чинопочитание в преклонном возрасте обостряется до патологии, а информационный вакуум, образовавшийся вокруг лавочки, способен втянуть в себя любой бред.
Во-вторых, следует заблаговременно взять под контроль доступ в помещения общего пользования и технические помещения с инженерным оборудованием и сетями. Попросту говоря, сменить замки на тепловых пунктах, электрощитовых, чердачных помещениях и подвалах. Известно множество случаев, когда сотрудники УК накануне регистрации ТСЖ выводили из строя или меняли коллективные приборы учета на «нерасчетные», с помощью электрошокеров попросту «выжигали» электронные платы вводных устройств домофонов, меняли дорогостоящие импортные запорные, регулировочные, измерительные приборы на дешевые аналоги, разбалансировали систему отопления. И не надо питать иллюзий, что в этом противостоянии вам как-то поможет полиция, прокуратура, ГЖИ или еще кто либо. На этом этапе борьбы вы будете один на один с УК, и рассчитывать можете только на свой потенциал. А упомянутая святая рать как всегда займет, в лучшем случае, созерцательную позицию. Тоже многократно проверено. Я уже не говорю про органы местного самоуправления, для которых ТСЖ давно стали костью в горле. Уже после, когда делом докажете свою состоятельность, напористость, целеустремленность, научитесь «показывать зубы» а не стелиться под власть предержащих, тогда вас начнут воспринимать всерьез. А слабых и подхалимов у нас бьют все, кому не лень.
Одновременно не могу не сказать о следующей ситуации. Часто приходится с сожалением наблюдать, как во вновь созданном ТСЖ, где председатель избран по принципу - «кому больше делать нечего», последний, в силу отсутствия, как четкого понимания своей роли, так и специальных знаний и квалификации, сводит свою деятельность к надуванию щек и покрикиванию на нерадивого дворника, собачников, расшалившихся детей. При этом он самоустраняется от решения первоочередных, приоритетных задач по ремонту и реконструкции инженерных сетей и оборудования, конструктивных элементов, урегулирования договорных правоотношений в первую очередь с РСО, претензионных вопросов, земельных проблем, ОДИ и др. Эти судьбоносные для дома вопросы председателем попросту либо не решаются, либо отдаются на откуп сторонним лицам, которые в силу своей коммерческой природы и при отсутствии квалифицированного контроля начинают планомерно «выдаивать» из дома деньги. Заканчивается это, как правило, разочарованием собственников в ТСЖ и возвратом под очередную УК. Страшно это еще и тем, что девальвируется сама идея ТСЖ и вина в этом самих собственников, оказавшихся неспособными найти себе хотя бы на первое время, хотя бы со стороны, грамотного, опытного, квалифицированного управленца. Разумеется за хорошую зарплату, поскольку работа неблагодарная, а должность в реалиях сегодняшнего дня, почти расстрельная.
О технической документации
В лучших традициях, начав с лирических страшилок, можно перейти к позитиву. Прежде всего, необходимо напомнить для чего в доме нужна техническая и иная документация: чтобы эффективно управлять домом, участвовать в различных муниципальных, региональных и федеральных программах софинансирования ремонтов, чтобы контролировать переходы права собственности на помещения и не допускать их отчуждения с долгами, чтобы владеть всей полнотой информации и грамотно аргументировать свою позицию в постоянных и неизбежных полемиках с многочисленными надзорными и контролирующими органами, которых развелось сегодня как тараканов за печкой, и еще для многого другого.
Необходимо иметь максимальный объем документации на дом, включая рабочий или на худой конец типовой проект с исполнительными схемами всех инженерных сетей и оборудования, паспорта и акты поверки на общедомовые приборы учета, документацию паспортного учета и свидетельство Роскомнадзора о регистрации ТСЖ как оператора персональных данных и еще много чего.
Как добыть техническую документацию
Наш отечественный законодатель, в безграничной мудрости своей, в момент очередного просветления, дал новорожденным ТСЖ замечательный козырь. Не разыграть его в отношениях с прежней УК, мне представляется крайне неразумным, ибо карту эту еще никто не перебил, а сформировавшаяся судебная практика по данной категории споров, сегодня на стороне ТСЖ. Речь идет о праве вновь избранной (назначенной) УК или ТСЖ истребовать у предыдущего управляющего субъекта техническую и иную документацию, и корреспондирующая данному праву обязанность последнего данную документацию передать, а в случае отсутствия таковой, за свой счет восстановить и опять же передать. Отсутствие таковой документации у эксплуатирующей МКД организации, порождает две проблемы. Первая - невозможность полноценной эксплуатации дома, проведения плановых, аварийных, регламентных, сезонных работ, текущего и капитального ремонта, ведения лицевых счетов, контроля за переходом права собственности на помещения с целью своевременного взыскания образовавшейся задолженности и пр. Наличие в доме объектов повышенной опасности, как то тепловые энергоустановки (теплообменники), лифты, мини-котельные и пр. ситуацию усугубляют. О второй проблеме я умолчу, дабы не дать возможности кровожадным и недобросовестным сотрудникам контролирующих и надзорных органов, коих сегодня на каждого председателя ТСЖ приходится как блох на дворового Шарика, третировать упомянутых председателей, и без того доведенных до отчаяния нескончаемыми и противоречивыми законотворческими и правоприменительными излияниями.
А теперь о том же, но на основании норм закона и сформировавшейся судебной практики по данной категории споров.
Эту часть статьи каждое вновь создаваемое или уже созданное ТСЖ может использовать как правовое основание искового заявления.
«В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно п.у 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт МКД, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением МКД в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпункт 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ в своей взаимосвязи с п. 10 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, обязанность по передаче документации, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание ТСЖ.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь, кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Ст. 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 24,26,27 «ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ…», утвержденных ПП РФ № 491 техническая документация на МКД включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В соответствии с п.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г № 170 в состав технической документации длительного хранения входит:
-план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
-проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
-акты приемки жилых домов от строительных организаций;
-акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
-схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
-паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
-паспорта лифтового хозяйства;
-паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
-исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
1.5.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
1.5.3. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
-сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
-акты технических осмотров;
-журналы заявок жителей;
-протоколы измерения сопротивления электросетей;
-протоколы измерения вентиляции.
1.6. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление МКД, Истцу также необходимы учетно-регистрационные документы.
В соответствии с административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ (в ред. Приказа ФМС РФ от 23.12.2009 N 364)
…6. Должностными лицами, ответственными за регистрацию, осуществляющими первичный прием от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов, являются:
-должностные лица, осуществляющие в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъектов Российской Федерации, муниципального жилищного фонда;
-собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда;
-уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами, ответственные за регистрацию в жилых помещениях, находящихся в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
-уполномоченные должностные лица, ответственные за регистрацию в гостиницах, кемпингах, туристских базах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, больницах, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов, одиноких и престарелых, гостиницах-приютах и других учреждениях социального назначения.
В соответствии с Перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 в редакции постановления Правительства РФ от 28 марта 2008 г. N 220 к таковым в т.ч. относятся:
2. Собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В соответствии с пунктами 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного Приказом Федеральной миграционной службы РФ № 298 от 20 сентября 2007 г., должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.
Судебная практика
Из судебной практики можно сослаться в первую очередь на постановление Президиума ВАС от 30 марта 2010 г. № 17074/09. Мой низкий поклон ТСЖ «Дом на Поварской», которое, наконец, своими стараниями привело к общему знаменателю всю чехарду правоприменительной практики в данном вопросе. Сказывается, очевидно, соседство с Верхним Судом РФ.
Кроме этого ст. 7.23.2.КоАП РФ, (введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 121-ФЗ) предусматривает серьезную ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов. Здесь вам в помощь постановление 17 ААП от 23 декабря 2014 года № 17АП -15831/2014-АК и др. Главное - не пропустите 2-х месячный срок, который начинает течь с даты общего собрания собственников о создании ТСЖ. Тысяч на 100 угреть нерадивую управляшку можно вполне. Неплохо бы еще в протоколе забить позицию «истребовать у предыдущей управляющей компании техническую и иную документацию». Тогда к вам на пьяной козе не подъехать.
Отсутствие технической документации может привести к ситуации, которая в свое время сложилась в ТСЖ «Робеспьера,4» в нашей славной колыбели революции, городе-герое Санкт-Петербурге, да простят меня глубокоуважаемые мной ленинградцы за подобный выверт. А ситуация эта отражена в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2010 г. по делу N А56-33201/2009 и находится в открытом доступе. Прочитаете, и сразу станет понятно, какой дамоклов меч нависает над каждым, кто таковой документацией не располагает. Судебный акт написан доходчивым языком и побуждает к действиям.

Всем удачи. Нарабатывайте практику.

Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.

Плюсы и минусы разных способов управления МКД

Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности. А качество предоставляемых ими услуг, равно как и , к сожалению, зачастую остаётся на втором месте. В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.

Photo: Sergey Podatelev

Ликбез для уходящих

Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.

Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.

Затем следует уведомить всех о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ. Предупредить каждого следует заранее , за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению. Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.

В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них. Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного голосования, и они выражают своё мнение в том же бланке решений , в котором отметились «очники».

Photo: Anton Novoselov

В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для голосования. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе , его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно. По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают его копию. В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.

Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно. Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.

Создаём заново

Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.

Photo: Anton Novoselov

Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии. На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания. Владельцам , находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.

В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проголосовало более 50% собственников жилых помещений.

По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган. После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества. И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы . И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.

Ангелина Беркут

Инструкция

Отказаться от услуг управляющей компании вы можете только в том случае, если живете в приватизированной . За съемщиков муниципальных квартир все решает муниципалитет, поскольку именно он в данной ситуации считается собственником. Однако это вовсе не значит, что квартиросъемщик не имеет возможности решить проблему выбора способа управления.

Если у вас собственная квартира и вы хотели бы поменять способ управления вашим домом, прежде всего поговорите с соседями. Их неудовлетворенность качеством и стоимостью коммунальных услуг значительно облегчит вашу задачу. Жилищный кодекс предусматривает три равноправных способа эксплуатации многоквартирных жилых домов. Это управляющая компания, товарищество собственников или непосредственное управление. В случае если жильцы сами не приняли решение, муниципалитет конкурс среди управляющих компаний, в результате которого дом переходит к одной из них.

Решить подобный вопрос можно с помощью общего собрания собственников. Прежде всего необходимо определиться с количеством приватизированных и неприватизированных квартир в вашем доме. Это можно сделать, опросив жильцов. В некоторых городах такие сведения можно получить в жилищном отделе муниципалитета. Предложите всем собственникам собраться и обсудить эту проблему. Если в доме есть муниципальные , пригласите на собрание кого-либо из администрации. Это может быть, например, специалист отдела по управлению муниципальным имуществом. Постарайтесь его убедить в том, что управляющая компания не справляется со задачами.

Чтобы убедить чиновника в своей правоте, вам понадобятся некоторые документы. Если были жалобы со стороны жильцов в разные инстанции, позаботьтесь, чтобы сохранились их копии. Обратитесь в надзорные органы. Это могут быть жилищная инспекция, санэпидстанция или прокуратура. По вашей жалобе они обязаны провести проверку и составить соответствующие акты.

В любом случае необходимо сначала попробовать провести очное собрание. Если это не получится, тогда отпечатайте проект решения и разошлите его по квартирам с просьбой проголосовать. Голосование проводится не по количеству участников, а по количеству квадратных метров каждой квартиры. То есть семья из пяти человек, проживающая в квартире площадью 20 кв.м, меньше влияет на решение, нежели одинокий человек, занимающий квартиру в 50 кв.м. Представитель муниципалитета голосует за все неприватизированные квартиры. Решение должно быть оформлено письменно и заверено подписями председателя и секретаря собрания.

Следующий шаг - выбор способа управления. Его можно определить на этом же собрании, если подготовить соответствующее решение. Возможны три варианта - переход к другой управляющей компании, ТСЖ и непосредственное управление. Последние два требуют от собственников некоторых нервных и физических затрат. Непосредственное управление предусматривает заключение прямых договоров на абсолютно все поставки ресурсов и коммунальные услуги. Большой плюс непосредственного управления - исчезновение из семейного бюджета расходов на содержание ТСЖ или управляющей компании. Основной недостаток же заключается в том, что жильцы не всегда могут договориться, как лучше содержать общедомовое имущество.

Основное препятствие к созданию ТСЖ - обилие документов, которые необходимо заполнять. Однако комплект документов уже может быть подготовлен муниципальными службами, и вам останется внести только сведения, касающиеся именно вашего дома. Не забудьте о том, что в ТСЖ могут объединиться и несколько домов, выбрав одного председателя. Это значительно сократит расходы на штат. Чтобы выбрать другую управляющую компанию, дому необходимо просто заключить с ней договор. Для этого достаточно решения общего собрания.

Для одного многоквартирного дома создаётся товарищество собственников жилья лишь в одном экземпляре. Решение об этом принимается на отдельном собрании. Оно принимается только в том случае, если голоса отдали больше 50 процентов из тех, кто принимал участие в голосовании.

Цели создания ТСЖ. Что это такое?

Если говорить просто, то это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. В Жилищном Кодексе определяется как некоммерческая организация . Она создаётся согласно рамкам, установленным в действующем законодательстве.

В последнее время часто поднимается вопрос о негативных последствиях для жильцов, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но это не происходит по причине самого существования организации. Проблема – в неправильной процедуре создания. Иногда их создают не для того, чтобы облегчить жизнь жильцов, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым средствам, дополнительным полномочиям для определённых лиц.

Негативные последствия проявляются далеко не везде. Главное – заранее учесть все возможные особенности этого процесса.

О возможных способах управления домом написано в статье 161 Жилищного Кодекса РФ. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.

Деятельности ТСЖ так же посвящается статья 135 Жилищного Кодекса РФ. Вообще есть множество статей, которые составляют нормативную базу для этой сферы деятельности:

Пункт 9 статьи 148.
Часть 2 статьи 147.
Часть 5 в статье 147
Часть 6 в статье 146.
Часть 8 статьи 156
Статья 152, часть 3.
Часть 3 статьи 151.
Часть 1 в статье 149.
Часть 2 статьи 137.

Начальные шаги

ТСЖ организуются как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на , которые объединяются одной, общей территорией.

Есть несколько сложностей, которые связаны с определёнными факторами:

Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
Кто и как подаёт отчётность по налогам?
Ведение документации.
Как организовать общие собрания?
Проведение голосований.
Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
Как собирать информацию у собственников жилых помещений?

Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, упомянутых в Жилищном Кодексе. Чтобы организация была законной, в неё должны вступить владельцы минимум 50 процентов от общей площади дома . У каждого жильца есть право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае присутствует обязанность по выполнению предписаний после общих собраний. Зато такие жильцы не имеют права принимать участие в голосовании.

Обязательно создание инициативной группы из числа жильцов квартир, минимум из 5 человек . Для принятия устава формируется первичное общее собрание. А для оформления подготовительной документации инициативная группа направляет заявление в городскую администрацию.

Проведение общего собрания

Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Товарищества. На подготовительном этапе она уже сформирована частично. Именно представители инициативной группы готовят повестку дня и рассылают приглашения.Эти же люди отвечают за разработку будущего Устава. И за формирование примерных Протоколов по каждому из собраний. Наконец, эта же группа отвечает за создание бланков для голосования.

Собрание проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нём каждому жильцу говорят о необходимости в создании ТСЖ, объясняют, какими преимуществами обладает данная форма товарищества.

Иногда голосования имеют заочную форму. Каждому жильцу даётся некоторое время на то, чтобы принять решение. Главное – заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочных голосований. На каждого члена сообщества подготавливается отдельный бланк голосования. Или на каждый вопрос, который стоит в повестке дня. В каждом бланке должно быть три варианта: «воздержусь», «за» или «против».

Подсчёт голосов должен основываться не на том, сколько человек приняло участие. А по общей площади, которая принадлежит жильцам. Например, владельцы собственности на 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30-метровых помещений.

Об утверждении устава

Устав – это основной документ, на котором строится практически вся деятельность ТСЖ. Правильное функционирование самой организации зависит от того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа.

Главное требование к Уставу – быть максимально простым. Он не должен включать пунктов, не подкреплённых действующим законодательством. Логично копировать 6 раздел Жилищного Кодекса, внося правки по ходу дела.

Тогда не будет двоякого толкования правил. Следующие пункты должны присутствовать в Уставе ТСЖ обязательно:

Сколько членов состоит в ревизионной комиссии?
Сколько членов в правлении?
Порядок созыва членов ТСЖ.
Место нахождения ТСЖ.
Наименование ТСЖ.

Есть лишь несколько понятий, которые допускают некоторые расхождения. Например, можно:

Можно по своему усмотрению формулировать процедуру, согласно которой проводятся совместные собрания, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
Передать общему собранию членов ТСЖ полномочия по выбору . Тогда сам Председатель будет меньше зависеть от членов правления. Зато больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.

Пока готовится и оформляется Устав ТСЖ, необходимо в обычном порядке проводить собрания по всем вопросам, имеющим значение:

Обсуждается размер платы, связанной с ремонтом и техническим обслуживанием.
По проведению очных, заочных голосований.
Переизбранию председателей и членов правления.
Использованию общего имущества.
Использованию земельного участка.
Проведению реконструкции дома.

Неурегулированные вопросы по налогам требуют отдельного учёта. В Устав ТСЖ желательно включить требование о том, чтобы в сообщество входило примерно по одинаковому числу представителей от каждого подъезда.

Устав ТСЖ – документ, обязательный для всех членов ТСЖ. Но собственников жилых помещений это не касается.

О процессе регистрации

Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган, чтобы зарегистрировать ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:

Квитанции, подтверждающей уплату госпошлины.
Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
Протокол правления ТСЖ. Его должны заверить своими подписями все члены правления.
Устава Товарищества. В окончательном варианте, утверждённом на общем собрании. Подаётся в двух экземплярах.
Протокол собрания, оригинал, либо в виде нотариально заверенной копии.

Федеральная Налоговая Служба обрабатывает запросы за семь дней максимум .

Какие ещё процедуры нужны для завершения?

Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.

При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.

Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.

Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.

Заключение договоров

Общее имущество, условия и правила по его содержанию становятся главными предметами для таких договоров. с собственниками, которые в общество не вступили.

Что оговаривается в договоре?

Описание имущества, которое подлежит ремонту, содержанию.
Какие работы осуществляются по ремонту и содержанию? Каким именно образом?
Какую ответственность несёт ТСЖ в случае неисполнения обязательств?
Информация об обязанности собственника и другие расходы по ремонту и содержанию. Порядок, размер, и сроки оплаты.

Договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах. Собственник и председатель правления обязательно ставят на нём свои подписи. Правление товарищества так же должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант – когда в ТСЖ вступают все собственники жилья. Но Законодательство не даёт права заключать договор в принудительном порядке, если кто-то против. Все убытки ложатся на ТСЖ, если собственники отказываются оплачивать коммунальные услуги.

Дом так же можно передать управляющей организации, которая выбирается на общем собрании. Решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом в данном случае. Задание управляющей организации дают собственники жилья, либо члены правления ТСЖ. Одна сторона каждый год отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в договоре.

В управляющей организации тоже могут выбрать способы, с помощью которых будет обслуживаться тот или иной дом. Для этого можно привлекать и штатных сотрудников ТСЖ, либо сторонних работников.

А стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ — на видео

На видео ниже раскрыты не только организационные моменты создания ТСЖ, но и мотивационные. Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?