Отличительная особенность ипотечного кредита - это залог: есть залог - есть ипотека , нет залога - нет ипотеки

Термин ипотечный кредит :

Термин «Ипотечный кредит» - означает кредит, выданный под залог.
Главное отличие ипотечного кредита от не ипотечного - ипотека : то есть, наличие залога. Причем, ипотечный кредит может быть выдан как под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, так и под залог приобретаемого имущества (когда ипотека оформляется одновременно с приобретением имущества).

Чтобы лучше понять разницу между ипотечным кредитом и не ипотечным, приведу пример:
Под залог имеющейся квартиры банк выдает кредит, «потребительский кредит», использовать который заемщик может на что угодно.
Это ипотечный кредит или не ипотечный?
Есть залог - значит, есть ипотека , и кредит - ипотечный.

Другой пример:
Банк выдал кредит на покупку недвижимости.
Но в залог эту недвижимость не потребовал. Нет залога - нет ипотеки . И кредит - не ипотечный.

Еще раз подчеркну, что ипотечный кредит отличается от не ипотечного наличием залога.

Ипотека: немного из истории

Термин «ипотека » - греческого происхождения.
Еще в Древней Греции можно было получить кредиты под залог, например земли. Заемщик получал деньги у кредитора (ипотечный кредит ), и, чтобы не возникало соблазна получить деньги под залог этого же земельного участка у других кредиторов, обязан был на участке, обремененном ипотекой, установить специальный знак (столб или камень). Этот знак оповещал, что данный участок находится в залоге, что под его залог ипотечный кредит уже получен.

Чем отличаются «ипотека» и «залог»

Как уже говорилось, ипотека - это залог. Но не всякий залог - ипотека . Дело в том, что ипотека - это залог, который носит публичный характер. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

Тема ипотеки постоянно на слуху. Но не все понимают, что такое ипотека, а без этих знаний можно лишиться не только жилья в перспективе, но и остаться без имеющегося в собственности объекта недвижимости.

Ипотека: что это такое и как ее взять

На вопрос что это такое, ответ таков: ипотека - форма залога, когда должник закладывает, находящееся в его собственности, недвижимое имущество. Это гарантия возврата задолженности для кредитора. В этом суть и точное определение ипотеки. Зная, что такое ипотека на квартиру, вы должны понимать, что в случае ухудшения финансового положения или полной потери платежеспособности, можете потерять свою недвижимость.

Выразить простыми словами, что это такое ипотека, можно следующим образом: вы подписываете договор ипотечного залога, получаете деньги, ежемесячно выплачиваете кредитору сумму, обозначенную в договоре. Недвижимое имущество, которое вы отдали в залог, попадает под ипотеку. В качестве залога банку можно предоставить:

• жилой дом;
• участок земли;
• дачу;
• квартиру;
• другие объекты.

Если договор будет нарушен клиентом, то банк становится собственником недвижимости и может ее продать, чтобы не оказаться в убытке. Такая схема является основой ипотечного рынка в России. Основной документ, которым руководствуются финучреждения при составлении ипотечных договоров, является закон, принятый в 1998 г. Он так и называется - «Об ипотеке».

Основные характеристики ипотечного кредита:

• выдача на длительный срок (5-50 лет);
• назначение;
• относительно низкие процентные ставки;
• оформляется в строгом соответствии с ипотечным законодательством.

Сам предмет залога принадлежит заемщику, но права распоряжаться им самостоятельно он не имеет. Кредитная организация имеет полномочия использовать его по своему усмотрению в случае возникновения проблем с погашением долга.

Виды ипотечных программ

Из того, что нужно знать про ипотеку, важными являются сведения о видах ипотечных программ:

• стандартные;
• социальные;
• «Молодая семья»;
• для военнослужащих.

Виды стандартной ипотеки

Банки, конкурируя между собой, предлагают множество программ под самыми разными названиями, отражающими способ получения ипотеки или цель. Часто то, что понимают под ипотекой в обиходе - это деньги, предоставленные под залог, и их необходимо возвращать, иначе банк лишит вас предмета залога. Наиболее востребованными являются следующие виды ипотеки (ипотечных займов):

1. На покупку жилья на вторичном рынке. Привлекает этот вид оптимальными процентами, относительно небольшим сроком оформления, приемлемыми для большинства условиями. Отличается от других видов требованием обязательного титульного страхования.
2. На недвижимость, находящуюся в процессе строительства. Жилье можно купить на этапе строительства, но застройщика должен одобрить банк. Процентная ставка здесь самая высокая, но само жилье оценивается несколько ниже.
3. На приобретение участка земли. Заемщик отдает банку в залог равноценную по стоимости недвижимость, а на приобретенном участке может начать новое строительство. Пока ипотека не будет погашена, у финучреждения находится в залоге все, что застройщик возвел на приобретенном участке.
4. На строительство дома. Можно получить деньги под залог, если у человека имеется собственный участок под застройку. При рассмотрении заявления принимают во внимание принадлежность земли к конкретной категории. В залог идет участок, возводимое жилье и другие сооружения, находящиеся на земле.
5. На недвижимость за пределами города. Программа предусматривает приобретение загородного дома, таунхауса или коттеджа. Обычно такое жилье находится в экологически чистой зоне, а предложения разрабатывают кредитные организации совместно с застройщиками.

Социальная ипотека

На этот вид ипотеки могут рассчитывать малоимущие слои населения, числящиеся в очереди на получение жилплощади:

• молодые семьи с двумя и более детьми;
• семьи, где живет инвалид, поставленный на учет до 1 января 2015 г.;
• работники культуры, спорта, соцзащиты;
• ветераны;
• работники научных центров с государственным статусом;
• сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Социальная ипотека значит, что государством осуществляется финансовая поддержка заемщиков по выполнению обязательств перед банком.

Субсидируется социальный заем несколькими способами:

• государственное жилье продается по заниженной цене;
• дотируются проценты по кредиту;
• предоставляется субсидия на часть ипотеки.

Решение о применении той или иной формы социальной ипотеки принимают региональные власти.

Ипотека для молодой семьи

Ответим на вопрос: что такое ипотека для молодой семьи на жилье в России? Фактически это та же социальная ипотека, но предназначена на обеспечение собственной жилплощадью молодых семей. Предельный возраст, позволяющей отнести молодоженов к этой категории- до 35 лет. Здесь сами условия ипотеки не являются льготными, а помощь выражается в предоставлении государственной субсидии и возможности использовать материнский капитал.

Молодожены могут воспользоваться даже стандартным видом ипотечного жилищного кредитования. Если жилплощадь, где прописана семья, не соответствует минимально допустимым нормам в расчете на 1 человека, то может иметь место государственная субсидия. Размер, выдаваемой суммы варьирует в пределах от 30 до 35% от нормативной стоимости приобретаемых квадратных метров.

Военная ипотека

Претендовать на получение этого вида ипотечного кредита могут военнослужащие-контрактники, являющиеся участниками специальной накопительной программы ипотечного кредитования, рассчитанной на военных. Что же представляет собой ипотека для военных? На счет военнослужащего в рамках программы НИС, регулярно поступают и индексируются определенные суммы. Когда срок контракта заканчивается, человек может направить накопившиеся средства на приобретение жилья, погасив ими первоначальный взнос или часть ипотечного кредита.

Оформляется ипотека на 25 лет максимум. К окончанию этого срока армейцу должно исполниться не более 45 лет. Средний процент - около 12,5, наибольшая сумма 2 400 000 р.

Часть долга можно погасить материнским капиталом или за счет льготного потребительского кредита, полученного дополнительно.

Взять столь большие средства в долг - это не тот вопрос, который можно решать спонтанно. Необходим взвешенный подход, максимальная ответственность и четкое представление, что это такое ипотека и как ее взять с минимальными рисками:

1. Если вы выбрали кредитную организацию, то соберите о ней информацию.
2. Внимательно ознакомьтесь со всеми документами.
3. Делайте ксерокопии или снимайте документы на камеру мобильника.
4. На ознакомление с договором приходите если не с юристом, то хотя бы с рассудительным помощником.
5. Попросите сразу представить все документы, которые подлежат подписанию. Так вы сможете сопоставить их и внимательно прочитать.

Не всегда следует доверять цифрам, напечатанным в рекламных буклетах, лучше лично узнайте о реальных условиях предоставления займа:

• сравните процентные ставки, рассчитайте, во что обойдется заем, воспользовавшись ипотечным калькулятором;
• узнайте, есть ли возможность досрочного погашения и не возьмут ли за это дополнительную комиссию;
• выясните, какие комиссионные берут за банковские транзакции;
• изучите все нюансы условий, на которых осуществляется страхование, не увеличится ли процентная ставка, если вы откажетесь страховаться на добровольных условиях;
• прочитайте, на каких условиях финансовая организация применяет радикальные меры к заемщику из-за просроченных платежей.

5 основных условий для получения ипотечного кредита

Получить заем в банке непросто. Кредитные компании выдвигают много требований. Вот основные из них:

1. Возраст - начиная с 21 года на день получения кредита и 65 лет на время полного погашения.
2. Стабильная работа - на последнем месте не менее полугода.
3. Уровень дохода - месячный его размер должен быть большим в 2,5 раза, чем регулярный месячный взнос. Учитывается не только заработок заемщика, но и его семьи.
4. Подтверждение наличия суммы, необходимой для начального взноса. Обычно это от 10 до 30%.
5. Созаемщики - нужны, когда размер дохода самого заемщика не удовлетворяет банк.

Что нужно знать, беря ипотеку

Намереваясь заключить договор на покупку жилья в долг, нужно знать о преимуществах и недостатках. Основными для вас являются 3 ключевых фактора - размер, срок, ставка. Преимущества выражаются в следующем:

1. Вопрос жилья или другой покупки решается оперативно.
2. Льготные ипотечные договоры экономически выгодны.
3. Надежное вложение средств, т. к. если приобретена недвижимость, то она имеет тенденцию дорожать.

Отрицательные стороны ипотеки:

1. Собственник ограничен в правах. Пока долг не погашен, он ничего не может сделать без разрешения кредитора.
2. Большая переплата, первоначальная стоимость жилья или другого объекта возрастает почти в 2 раза на момент погашения долга.
3. Выплата ежемесячных взносов на протяжении длительного срока.
4. Невыполнимые, для некоторых потенциальных заемщиков, требования со стороны финучреждений.
5. Постоянная угроза форс-мажорных обстоятельств, при которых недвижимость можно потерять.

Расплатившись полностью с долгом, не забудьте проконтролировать, чтобы банк вернул вам предмет залога официально в соответствии с договором.

Легко ли получить одобрение

Банки не одобряют ипотеку для покупки квартиры каждому обратившемуся. Тщательно проверяется жилье, которое покупается при помощи банковского учреждения клиентом и кредитная история человека.

Не получит одобрения тот, кто имел несвоевременно погашенные займы в любом кредитном учреждении. Отрицательно скажется и наличие у обратившегося непогашенных штрафов или задолженностей перед бюджетом. Сложно получить одобрение при маленьких доходах. Зная, что такое ипотека на жилье, необходимо иметь официальный источник дохода. Еще одним обязательным требованием станет страховка квартиры.

Как получить одобрение на выгодных условиях: 3 нюанса

Нюансы оформления ипотеки на жилье в различных банках неодинаковы. Условия предоставления ипотечного кредита тоже:

1. некоторые банки предоставляют на выгодных условиях кредиты для покупки жилья определенных застройщиков;
2. значительно меньшим станет процент по ипотеке при большом первоначальном взносе;
3. более выгодными будут условия кредитования и для клиентов банка (получающих зарплату на карточку).

Какие документы понадобятся?

Оформляя ипотеку, что это – знать важно, но ничуть не менее важно понимать, какие документы понадобятся. Базовый список документов для получения ипотечного кредита выглядит так:

• Заявление. Его можно заполнить как на месте в отделении банка, так и заранее, скачав с официального сайта кредитного учреждения.
• Анкета банка - у разных банков она будет выглядеть по-своему.
• Копия паспорта заявителя (для сверки надо будет предъявить оригинал).
• Копия свидетельства ИНН.
• Ксерокопия СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании в виде зеленой ламинированной карточки).
• Для мужчин призывного возраста - копия военного билета.
• Если заявитель состоит в браке - подтверждающие это документы, а также брачный контракт при его наличии.
• Свидетельства о рождении детей, если таковые есть.
• Документы об образовании заявителя - дипломы, сертификаты и так далее.
• Бумаги, подтверждающие уровень доходов по месту работы и из других источников - алименты, средства от сдачи недвижимости, финансовая помощь и прочее.

Редкий банк ограничивается таким скромным перечнем. Как правило, к нему добавляется что-то еще, нужное для ипотеки, что значит, что дополнительные бумаги повысят шансы на оформление кредита.

Возможные варианты:

• Паспорта всех ближайших членов семьи, свидетельства о смерти на уже ушедших в мир иной.
• Копии пенсионных удостоверений и справки о размере пенсионных выплат на нетрудоспособных пожилых родственников (родители, бабушки и дедушки).
• Справка из паспортного стола о регистрации по месту жительства.

Наличие какого-либо ценного имущества (другой недвижимости, автомобиля или другого транспортного средства и так далее) будет большим преимуществом, повышающим вероятность одобрения ипотеки на нужную сумму. Так что в и без того уже обширный перечень бумаг следует включить документы, подтверждающие право владения таким имуществом - свидетельство о собственности, договор купли-продажи, выписки из соответствующих реестров и прочее. При наличии счетов в других банках надо будет предоставить выписки движения средств по ним.

Отдельные кредитные организации могут запросить чеки об оплате коммунальных услуг по текущему месту жительства для оценки платежеспособности и благонадежности клиента. Для предпринимателей к перечню добавляются уставные документы их предприятий, бухгалтерские выписки и иные бумаги, подтверждающие, что бизнес доходен и достаточно устойчиво развивается.

Если для первого взноса или оплаты части кредита будут использоваться средства материнского капитала, то к списку документов добавится сертификат на него. Помимо этого, потребуется получить в отделении Пенсионного Фонда справку, где будет указан остаток средств этого капитала.

Сроки, проценты и прочие нюансы

Оформляя ипотеку на квартиру, важно помнить, что для ее получения существует возрастной ценз. Однозначно не дадут кредит на жилье тому, кто не достиг 21 года. Предельный возраст тех, кому одобрят ипотеку, варьирует. Ипотечный кредит для приобретения дома или квартиры является долгосрочным и может выплачиваться в течение 30 лет. Банк учитывает обеспечение клиента средствами для погашения обязательств.

Чем выше , тем более выгодными будут условия погашения. Важно при составлении договора обращать внимание на очередность погашения платежей и возможность выплатить сумму долга досрочно. Сразу оговариваются возможность воспользоваться отсрочкой платежа и условия ее предоставления.

Частично обязательства перед банком могут быть погашены за счет средств материнского капитала. Особые условия предоставления займа и у военнослужащих.

Благодаря государственной поддержке проценты на приобретение квартиры в новостройках ниже, чем на жилье вторичного рынка. Это также стоит учитывать. Такая ипотека в простых словах будет иметь более выгодные и привлекательные условия.

Всегда следует помнить, что отказ на одобрение в одном из банков не означает, что получение займа в другом невозможно. Обратиться за получением одобрения можно в несколько банков, выбрав для себя в итоге оптимальный вариант. Желание иметь собственный угол может стать реальностью. Главное, подойти к выбору разумно, вооружившись всей необходимой информацией, понимая, что это такое – ипотека – и как грамотно с ней работать.

Решение жилищных проблем весомой доли российского населения осуществляется с помощью оформления ипотеки. Для того, чтобы лучше понимать, как работает ипотека, кому ее дают, и какие существуют плюсы и минусы, важно еще перед подачей кредитной заявки разобраться в основных понятиях, проконсультироваться в банке и сделать предварительные расчеты по будущим обязательствам.

Ипотека – разновидность кредита, выдаваемого заемщику для покупки недвижимости, которая будет выступать залогом по заключаемому договору. В качестве залогового обеспечения может выступать как жилые (квартиры, дома, апартаменты, таун-хаусы и т.д.), так и нежилые объекты (складские, торговые, офисные, производственные и иные помещения).

Наиболее популярным направлением ипотечного кредитования в РФ является оформление займов на покупку жилплощади. Именно на приобретение квартиры или дома многие берут кредит в банке.

Залог – это страховка или гарантия для кредитной организации возврата долга. В случае нарушения условий договора заемщиком банк имеет право через суд взыскать заложенную недвижимость в счет оплаты задолженности по ипотеке.

Ключевыми свойствами ипотеки являются:

• длительный период погашения (до 25-30 лет);
• целевой характер расходования выделенных средств;
• пониженные процентные ставки в сравнении с другими кредитными продуктами;
• обязательный залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

Важно! В виду высоких цен на жилье в РФ, сумма ежемесячного платежа может составлять существенную долю семейного бюджета. Поэтому, прежде чем оформлять такой кредит следует внимательно оценить свою платежеспособность и варианты досрочного погашения долга.

Механизм работы ипотеки

Суть стандартной ипотеки довольно проста:

• потенциальный заемщик находит на рынке квартиру для покупки;
• заключает с продавцом договор купли-продажи;
• подает заявку в банк вместе с комплектом требуемых документов;
• в случае одобрения подписывает кредитный договор и договор об ипотеке;
• оплачивает первоначальный взнос;
• сделка регистрируется в Регпалате или МФЦ;
• жилье обременяется банком;
• банк переводит остаток средств на счет продавца недвижимости;
• далее происходит ежемесячная оплата ипотеки;
• после гашения всей задолженности обременение с залоговой недвижимости снимается.

Само жилье остается в пользовании клиента, но после подписания бумаг права его будут существенно ограничены. Нельзя продать, подарить, обменять квартиру без согласия кредитора.

Для получения серьезной суммы в кредит потенциальный заемщик должен соответствовать целому перечню требований. Ключевые из них касаются достаточной кредитоспособности, соответствия возрастным рамкам, стабильности работы и отсутствия испорченной кредитной истории.

После заключения договора клиент начнет постепенное погашение задолженности в соответствии с подписанным графиком платежей. До момента полного расчета с кредитором вместе с начисленными процентами жилье останется в залоге.

Какие виды ипотеки бывают

Различают следующие :

1. Стандартные программы кредитования:

• на первичную недвижимость (квартиры в новостройках);
• на жилье на вторичном рынке;
• под залог уже имеющейся недвижимости;
• на земельные участки и собственные дома.

1. Социальные программы:

• ипотека + материнский капитал;
• региональные социальные проекты для покупки жилья социально-незащищенными слоями населения (с выделением субсидий);
• программа «Молодая семья»;
• военная ипотека;
• ипотека на покупку деревянных домов (деревянная ипотека);
• семейная ипотека под 6% годовых.

1. Нестандартные программы:

• по двум документам (без подтверждения доходов);
• на ремонтные и отделочные работы в купленной квартире;
• на машино-место или гараж;
• для граждан иностранных государств;
• для заемщиков с плохой кредитной историей (су существенным первым взносом и повышенными процентами);
• для пенсионеров;
• для предпринимателей и владельцев недвижимости с целью покупки коммерческих объектов недвижимости.

В зависимости от ситуации конкретного заемщика и целей кредитования он сможет подобрать наиболее подходящий вариант ипотечного займа.

Стоит ли брать ипотеку

Так как любой ипотечный кредит сопряжен с повышенными рисками, оформляется на долгий срок и подразумевает обязательный залог приобретаемой жилплощади, перед началом оформления бумаг рекомендуется внимательно взвесить все «за» ми «против» в вопросе целесообразности получения заемных средств.

Рассмотрим по пунктам, стоит ли брать ипотеку.

Плюсы и минусы ипотеки

Среди очевидных плюсов ипотечного кредитования можно отметить:

1. Возможность приобретения жилья без промедления (не нужно копить годами).
2. Длительный срок возврата, что позволяет обслуживать долг практически без ущерба для текущего уровня жизни.
3. Юридическая чистота сделки и самой недвижимости, так как ее тщательно проверяет банк.
4. Экономическая выгоды в форме жилищного инвестирования (вложение средств в недвижимость имеет доказанную на практике эффективность).
5. Возможность использования мер господдержки и участия в льготных программах кредитования (материнский капитал, военная, социальная ипотека и т.д.).
6. Возможность использования налогового вычета при покупке жилья.

1. Существенное ограничение прав (продажа, обмен, дарение и иные операции производятся только с согласия залогодержателя).
2. Существенный риск утраты жилья в случае невозможности обслуживания долга.
3. Большая переплата, величина которой может превышать начальную сумму займа в несколько раз (чем больше срок займа, тем больше будет его итоговая стоимость).
4. Наличие сопутствующих дополнительных издержек, которые увеличивают и без того немаленькую переплату (страховка, оценка недвижимости, регистрационные, консультационные расходы и т.д.).
5. Наличие серьезных требований к потенциальному заемщику и приобретаемой недвижимости (банк готов кредитовать далеко не каждого клиента на покупку недвижимости, отвечающей всем требованиям).
6. Обязательный первоначальный взнос (его минимальное значение сейчас составляет 10% от цены недвижимости).

Кроме того, важно понимать, что выплата долга в течение длительного периода времени – это всегда большое психологическое давление и нагрузка на бюджет семьи.

Подводные камни

Оформление любого ипотечного займа сопровождается наличием , о которых клиент может попросту не знать. Поэтому еще на этапе выбора банка и конкретного продукта важно внимательно изучить предлагаемые условия и сделать предварительные расчеты.

К подводным камням, свойственным ипотеке, относятся:

• обязательность передачи покупаемой жилплощади в залог и ограничение прав собственника (некоторые банки ограничивают даже сдачу в аренду, перепланировку, ремонтные работы);
• возможность выселения при неуплате (по 102-ФЗ и ГК РФ банк в случае серьезных нарушений условий договора со стороны должника может обратить взыскание на заложенную недвижимость);
• валютные риски (свойственны кредитам в иностранной валюте, когда в случае колебания курсов платеж может быть существенно увеличен);
• односторонние ограничения в кредитном договоре (некоторые кредиторы прописывают в договоре возможность одностороннего увеличения процентной ставки, запрет на досрочное погашение и иные выгодные для него условия);
• навязывание страховки (обязательной является только имущественная страховка, но ряд банков в случае отказа от покупки личного полиса страхования повышает базовую ставку на 1 п.п.);
• обязательность оценки приобретаемой недвижимости на вторичном рынке (заказывать оценку можно только у аккредитованных оценочных компаний).

Также многие не берут в расчет изменение условий в своей жизни: переезд, рождение детей, развод/вступление в брак, смену работы или ее потерю и т.д. Все эти обстоятельства никто не учитывает, а они могут серьезно повлиять на процедуру погашения задолженности.

Ипотека или кредит

Часть потенциальных покупателей недвижимости рассматривают помимо ипотеки вариант оформления обычного потребительского кредита. Актуально это для тех клиентов, которые готовы рассчитаться раньше срока. Насколько такая альтернатива может быть выгодной?

Понять разницу и выбрать оптимальный вариант можно только после использования кредитного калькулятора. К примеру, возьмем, Сбербанк. Требует займ в размере 1,5 миллиона рублей на покупку готовой квартиры.

Если оформлять ипотеку, то условия будут следующие:

• ставка – 10% (базовая ставка при покупке личной страховки);
• срок – 5 лет;
• первый взнос – 15% (вносится отдельно за счет собственных средств).

В итоге, клиент будет платить 31 871 руб. ежемесячно. Переплата составит 412 тысяч рублей. Плюс к уплаченным процентам клиент должен будет заказать оценку, ежегодно приобретать страховой полис, уплатить госпошлины. Только за первый год он заплатит около 15-20 тысяч.

Если оформлять потребительский займ, то клиенту будут предложены следующие параметры:

• ставка – 11,4% в год;
• срок – 5 лет.

Ежемесячный платеж составит 32 914 руб., а переплата – 474,8 тысяч рублей. Потребительский займ оформляется быстро, без расширенного пакета документов и не сопровождается дополнительными расходами, как при ипотеке. Помимо этого, приобретенная квартира не будет передавать в залог банку и останется в полном распоряжении собственника.

Итого, суммы для обоих вариантов практически равны. Если заемщик имеет возможность выплатить долг раньше обозначенного срока, то логичнее взять потребительский беззалоговый займ. Подробнее о том, читайте в специальном посте.

Ипотека или копить

Еще одним альтернативным вариантов ипотечного кредита является нужной суммы. Приведем простые цифры. Средняя зарплата в регионах составляет около 30 тысяч рублей. Среднестатистический гражданин, при условии, что ему есть, где жить, сможет откладывать не более половины от этой суммы, то есть 15 тысяч рублей.

Накопить на квартиру стоимость 1,4 миллиона рублей (стандартную 1-к. квартиру не в центре города) получится через 7-8 лет. Если деньги не просто копить, а разместить на депозит или инвестировать, то этот срок будет меньше.

Если не копить это время, а взять ипотеку? Банк предложит ставку 10%, первоначальный взнос 20% (280 тысяч рублей), срок кредита – 8 лет. Ежемесячный платеж составит 16,9 тысяч рублей, а переплата – 511 тысяч рублей.

В этой ситуации накопление будет целесообразнее, чем оформление кредита.

Если нужно арендовать жилья, а также в ситуации, когда возраст заемщика близок к пенсионному, логичнее будет получение ипотечного кредита.

Ипотека или аренда

Многие российские граждане сознательно не связываются с ипотекой, а продолжают снимать жилье. Так ли это выгодно на самом деле? Сравним цифры.

Предположим, что житель крупного региона с доходов в 40 тысяч рублей снимает жилье и платит 15 тысяч рублей в месяц. Итого в год уходит 180 тысяч рублей. При этом квартира не его, никаких прав на нее он не имеет.

Если получить кредит на покупку аналогичной квартиры стоимостью 1,5 миллиона рублей, то при сроке погашения 12 лет, ставке 10% годовых и первом взносе в 225 тысяч рублей (15%), клиент будет ежемесячно платить банку 13,7 тысяч рублей. С учетом коммунальных платежей итоговый платеж будет сопоставим с арендным. Но здесь клиент будет являться собственником своей, пусть и находящейся в залоге у кредитора, квартиры.

Вывод: Аренда целесообразна в случае наличия у человека высоких доходов, когда сумма арендных платежей будет ничтожно малой по сравнению с поступающими денежными потоками. С учетом грамотного вложения свободных средств, получаемая прибыль от инвестиций полностью покроет эти расходы.

Ипотечный калькулятор

Сделайте самостоятельный расчет платежа на нашем ипотечном калькуляторе, чтобы понять платеж и как работает ипотека в реальности.

Сумма кредита

Тип платежей

Аннуитетный Дифференцированный

Процентная ставка, %

Материнский капитал

Дата выдачи

Срок кредита

0 год 1 год 2 года 3 года 4 года 5 лет 6 лет 7 лет 8 лет 9 лет 10 лет 11 лет 12 лет 13 лет 14 лет 15 лет 16 лет 17 лет 18 лет 19 лет 20 лет 21 год 22 года 23 года 24 года 25 лет 26 лет 27 лет 28 лет 29 лет 30 лет

0 мес. 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес. 11 мес.

Досрочные погашения

Уменьшение срока Уменьшение суммы Ежемесячное уменьшение срока Ежемесячное уменьшение суммы

Добавить

Кому дают ипотеку

Получить ипотечный займ смогут только клиенты, отвечающие целому списку требований со стороны кредитной организации. К таким требованиям относятся:

• соответствие возрастному цензу (обычно от 21 до 65 лет);
• достаточная платежеспособность (на кредитные платежи должно уходить не более 40% от семейного бюджета);
• стабильная занятость и стаж (не менее 3-6 месяцев на текущем месте и от года в целом);
• наличие российского гражданства и регистрации в регионе присутствия банка;
• полная дееспособность;
• отсутствие испорченной кредитной истории;
• возможность оплаты первоначального взноса (лучше, если он будет вноситься за счет собственных средств);
• возможность собрать все необходимые справки и бумаги.

Что нужно для ипотеки

Для подачи кредитной заявки потребуется заранее подготовить пакет документации. Стандартный перечень включает в себя:

1. Паспорт РФ.
2. Заявление-анкета.
3. Документы о занятости и доходах.
4. Документы на залог.
5. Оценка недвижимости.
6. Согласие супруги/супруга.

Дополнительно банк может затребовать предоставление СНИЛСа, ИНН, военного билета, пенсионного удостоверения, свидетельств о браке, рождении детей и т.д.

Если программа ипотеки является нестандартной (социальная, военная, семейная и т.д.), то потребуются дополнительные бумаги. Как работает военная ипотека или любой другой социальный проект необходимо уточнять в уполномоченном банке или ответственных органах власти.

ИП, владельцы бизнеса предоставляют расширенный комплект документов, включающий налоговые документы за несколько отчетных периодов, регистрационные документы, о постановке на налоговый учет, аналитические записки и т.д.

Условия досрочного закрытия

По российскому законодательству каждый заемщик имеет право на досрочное погашение задолженности без штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей. Условия досрочного закрытия индивидуально обговариваются с банком-партнером.

Стандартной схемой такой процедуры является заблаговременное написание заявления, в котором потребуется указать дату предполагаемого платежа и вносимую сумму. Если платеж последний, то банковский специалист сделает перерасчет с учетом оплаты раньше срока и обозначить итоговую сумму.

Внимание! После внесения итогового платежа банк обычно выдает справку о том, что договор закрыт, а долг полностью погашен с подписью ответственного лица.

Плюшки от государства

Помимо базовых ипотечных продуктов граждане РФ могут воспользоваться дополнительными инструментами, с помощью которых можно существенно снизить итоговую стоимость займа. К ним относятся:

• использование средств материнского капитала (на оплату первого взноса или погашение основного долга и процентов);
• оформление социальной ипотеки (с субсидированием ставки или выплатой субсидий);
• (для семей, в которых до 2022 года родятся второй или третий ребенок);
• применение имущественного вычета (с его помощью можно вернуть 13% от стоимости купленной квартиры, но не более 260 тысяч рублей, или до 390 тысяч рублей на возмещение расходов на выплату процентов);
• участие в проекте «Молодая семья» и др.

Любой потенциальный заемщик, планирующий оформлять ипотеку, обязательно должен понимать ее суть – как она работает, какие существуют требования, ограничения и подводные камни. Также рекомендует взвесить все , сделать предварительные расчеты по всем рассматриваемым программам, и только после этого выбирать окончательный вариант.

Если у вас остались вопросы о том, как работает ипотека или вы бы хотели её взять, то просьба записаться на бесплатную консультацию к специалисту через онлайн консультанта на нашем сайте. Просто заполните форму в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и надеемся, что вы поставите положительную оценку нашему посту и нажмете лайк.

Преимущества такого кредита очевидны:

Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.

Плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость, поэтому, фактически, Вы ничего не теряете.

Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).

Однако надо довольно реально оценивать свои возможности и расходы по обслуживанию и возврату кредита.

При получении кредита обратите внимание:

На что начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга целиком. В первом случае – проценты начисляются только на ту часть долга, которую Вы еще не вернули. Т.е. все вполне справедливо: есть долг – есть плата за пользование этим долгом. Во втором случае проценты начисляются на всю сумму кредита целиком вне зависимости от того, сколько кредита Вы уже возвратили.

Какие дополнительные расходы, кроме платы за кредит, еще возникают. Например, комиссии при переводе денег, плата за оформление кредита и т.д. Они могут оказаться существенными.

Обязательно приплюсуйте к своим расходам плату за страхование, которая составляет примерно 1,5% от остаточной суммы долга.

Есть ли возможность досрочного погашения кредита. Если Вы накопите некоторую часть денег, Вы можете уменьшить срок кредита и сэкономить на процентах, вернув часть долга раньше, чем этого требует Ваш договор. Обязательно надо посмотреть, предусмотрена ли такая возможность договором и не введены ли штрафные санкции за это.

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита (подробнее Шевчук Д.А. Корпоративные финансы. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

Валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам. Все зависит от того, на какой срок вы берете кредит. В краткосрочной перспективе (до 5 лет) выгоднее брать кредиты в иностранной валюте, причем, желательно делать заем в долларах США, поскольку за последнее время курс этой валюты по отношению к рублю приобрел тенденцию к снижению. Однако следует учитывать, что в долгосрочной перспективе конъюнктуру на валютном рынке предсказать очень сложно, поэтому имеет смысл «длинные» кредиты, такие как ипотечные, брать в той валюте, в которой вы получаете заработную плату.

С увеличением количества игроков на рынке ипотеки еще больше будет усиливаться конкуренция, но коридор процентных ставок, предлагаемых банками в таких условиях, скорее всего, останется прежним. При увеличении инвестирования рынка ипотечного кредитования банки будут стремиться предлагать более длинные кредиты (в настоящий момент средний срок составляет 10 лет, максимальный – до 30 лет). Кроме того, с высокой долей вероятности можно прогнозировать изменение требований по первоначальному взносу: снижение действующих 30% от стоимости приобретаемой недвижимости до 15-10%. Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов (Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Оформление кредита

Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит, заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму.

Стандартный пакет документов для ипотеки:

Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.

Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).

Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении ИНН).

Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.

Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).

Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).

Копия свидетельства о рождении детей.

Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

Документы, подтверждающие доходы.

Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация. В этом случае могут потребоваться следующие документы.

Дополнительные документы для ипотеки:

Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.

Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).

Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.

Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.

Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.

Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.

Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода, год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.

Справка из наркологического диспансера.

Справка из психоневрологического диспансера.

По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы (www.denisshevchuk.narod.ru).

Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от банка. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору жилья.

На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и предоставить в ипотечный банк следующие документы:

Правоустанавливающие документы на выбранное жилье;

Паспорт на жилье с его планом;

Сертификат об оценке квартиры;

Справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);

Справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);

Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Банк проверяет «юридическую чистоту» представленного заемщиком жилья и насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков – это необходимое условие получения ипотечного кредита (подробнее в книге Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

Ипотечное страхование

По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.

При страховании самого жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%.

В среднем, при ипотеке, совокупные расходы заемщика на страхование составляют 1-1,5% от остатка по кредиту в год с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором – после оформления жилья в собственность.

При заключении договора ипотечного страхования следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает долгожданный момент заключения договора ипотечного кредитования. Так как оформление ипотечного кредита многоэтапная процедура, то на этом нелегком пути Вам может помочь ипотечный брокер.

Способы погашения ипотечного кредита

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей – наличными деньгами, безналично.

В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата, так и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

Большинство программ ипотечного кредитования предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Для проведения досрочного погашения кредита, заемщик должен подать кредитору заявление по определенной форме. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения.

Советы по оформлению ипотечного кредита

Прежде всего, получение кредита означает необходимость ежемесячного (в строго определенный день) внесения платежей в счет уплаты основного долга и процентов по кредиту. В большинстве случаев вы можете внести деньги наличными на счет в отделении банка-кредитора или безналичным переводом из другого банка (например, дав поручение бухгалтерии работодателя ежемесячно переводить определенную сумму по указанным реквизитам). Главное, чтобы ко дню очередного платежа на вашем текущем счете была необходимая сумма. Если же вам, к примеру, требуется надолго уехать, необходимо положить на счет сумму, достаточную для погашения нескольких ежемесячных платежей.

В случае просрочки начисляется штраф (в разных банках 0,2-0,5% за каждый день задержки платежа). Впрочем, если она незначительна, объясняется очень уважительными причинами, а заемщик до этого отличался «отличной платежной дисциплиной», банк может обойтись и без штрафных санкций.

1. Оцените свои возможности.

Прежде всего определите, на какую сумму кредита вы можете претендовать и во сколько в итоге обойдется квартира. Сделать это помогут кредитные калькуляторы, которые есть на сайтах многих банков. Имейте в виду, что ежемесячный платеж в большинстве случаев не может составлять более 40% дохода, а максимальный размер кредита ограничен, как правило, 70-80% от стоимости приобретаемой квартиры. Помочь в выборе ипотечной программы могут и кредитные брокеры – специальные агентства, призванные аккумулировать информацию о пакетах ипотечных услуг, консультировать заемщика и помогать ему в сборе документов и получении кредита.

2. Договоритесь с начальником.

Выясните у работодателя, согласен ли он подтвердить ваши доходы и в какой форме это будет сделано (справка по форме 2-НДФЛ, письмо в свободной форме с подписью руководителя или личная беседа начальника с кредитным инспектором). Если ваша компания не расположена предоставлять информацию о реальном размере зарплаты своих сотрудников, стоит поискать «лояльный» банк, который согласится на иное подтверждение дохода.

3. Процентная ставка – это еще не все.

Соглашаться на кредит под более чем 15% годовых в рублях и 12% годовых в валюте не стоит. Однако имейте в виду, что банк может декларировать низкую процентную ставку, но при этом устанавливать довольно значительные «компенсирующие» сборы, например ежегодную комиссию за ведение счета или завышенные ставки близкой страховой компании.

4. Не лукавьте на собеседовании.

Вас все равно выведут на чистую воду – кредитные инспекторы прекрасно представляют, во сколько обходятся услуги няни, обслуживание автомобиля и т. п. А если у вас все-таки получится обмануть банкиров и получить большую сумму кредита, вы можете создать проблемы сами себе: ежемесячные выплаты банку могут оказаться непосильными для семейного бюджета.

5. Внимательно читайте договор.

Идеальный вариант – проконсультироваться с юристом на предмет «тонких» моментов заключаемого контракта. Пункты, требующие особого внимания, – возможность пересмотра условий предоставления кредита, перерывов в платежах, ответственность заемщика в случае просрочки и т. п.

6. Будьте готовы к неожиданностям.

Не исключено, что получение кредита потребует от вас дополнительных вложений помимо банковских сборов. Довольно значительную сумму обычно составляют затраты на поиски квартиры – услуги риэлтора, сбор документов и т. п. Выясните, какие именно документы требуется представить банку для заключения договора. Помните о том, что их список может существенно расшириться в процессе оформления сделки. Имейте в виду и то, что некоторые банки навязывают услуги «своих» нотариусов по завышенным ставкам.

7. Определитесь с рынком.

Ставка по «первичке» до оформления жилья в собственность в большинстве банков выше на 2-3 процентных пункта. Однако в случае покупки новой квартиры вам обычно не приходится тратить деньги на риэлтора, отпадает и необходимость проверки юридической чистоты приобретаемого жилья. Кроме того, не всякая «вторичка» подойдет для ипотеки – дом не должен идти под снос, иначе банк не согласится кредитовать такую квартиру.

8. Подберите риэлтора.

Агент по недвижимости должен быть лояльным к ипотеке. В противном случае он будет бесконечно твердить вам, что «чистая» продажа квартиры прошла бы намного быстрее, возмущаться при запросе дополнительных документов и требовать доплаты. Кроме того, риэлтор должен дать гарантию юридической чистоты квартиры. Появление законных владельцев вашего жилья через два-три года после расчета по кредиту может дорого вам обойтись. С банком в этом случае за вас расплатится страховщик, однако потраченные деньги уже не вернуть.

9. Проверьте пути к отступлению.

Оцените, как быстро вы сможете в случае чего найти новую работу с приемлемым для погашения кредита уровнем дохода. А если ваш супруг или супруга выступает в роли созаемщика, до оформления ипотечного кредита задумайтесь о подписании брачного договора, чтобы избежать значительного числа проблем с переоформлением долга и разделом имущества в случае развода.

10. Еще раз подумайте.

По мнению большинства заемщиков, если есть возможность обойтись без ипотеки и купить квартиру «в чистую» (например, получив обычный кредит), стоит ею воспользоваться. С учетом процентных выплат стоимость «ипотечной» квартиры возрастает на 60-90%. Кроме того, до полного погашения кредита вы не сможете свободно распоряжаться жильем, любая сделка с ним должна согласовываться с банком-залогодержателем.

10 заблуждений

Заблуждение № 1: кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости

С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги – помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и т.д. Около 80% заемщиков – это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую – пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтора.

Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует

При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог – это гарантия для банка. Однако цель банка – не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (т.е. проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35-40% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов.

Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит, квартира оказывается в собственности банка

Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог – это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГБР) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

Заблуждение № 4: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира

Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности – в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры (подробнее в книге Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008)..

Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит

К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить около $100. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – $100-150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 1,5-1,8% от суммы кредита (подробнее в книге Шевчук Д.А. Кредиты физическим лицам. – М.: АСТ: Астрель, 2008)..

Заблуждение № 6: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке

Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20-30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая – получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры

Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в $30 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% – в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью $35 000, банк выдаст ему не обещанные $30 000, а всего лишь $28 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (требования продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.

Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуются

Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу

Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту, заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все.

Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку (Шевчук Д.А. Банковские операции. Принципы. Контроль. Доходность. Риски. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Требования к предмету залога

1. Требования к предмету залога могут отличаться в зависимости от Условий конкретного продукта, а также решением Кредитного комитета по согласованию с УЗ.

2. Ликвидность имущества, предоставляемого в обеспечение по обязательствам Заемщика.

3. Предмет залога (ипотеки) должен быть расположен на территории субъекта Российской Федерации, где осуществляет свою деятельность хотя бы одно из структурных подразделений Банка, если иное не предусмотрено Условиями продукта.

4. Не допускается залог Недвижимого имущества, на которое в соответствии с законодательством РФ не может быть обращено взыскание.

5. Предмет залога не должен стоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Данная справка не обязательна и предоставляется на усмотрение Кредитного инспектора или по требованию рефинансирующей компании. Основными критериями для Москвы и Московской области могут быть: если дом этажностью 5 (Пять) и менее этажей, построен до 1975 года (Уточнение производится по спискам официальных сайтов – http://www.snos-domov.ru и т.д.).

6. Предмет залога или здание, в котором он находится, не могут быть особо охраняемым памятником архитектуры и природы, объектом культурного наследия с ограничением в использовании, в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. Предмет залога должен иметь физический износ не больше 50% (Пятидесяти процентов).

8. Площадь Предмета залога, указанная в документах технического учета должна соответствовать площади, указанной в выписке из ЕГРП. Для объектов незавершенного строительства, допускается увеличение площади по документам БТИ. В таком случае после государственной регистрации должно выдаваться Свидетельство о государственной регистрации права собственности на новую площадь.

9. Допускается наличие не более 5 (Пяти) собственников (дольщиков), каждый из которых может не являться Заемщиком, но обязан выступить Залогодателем, если иное не предусмотрено Условиями.

10. Отсутствие в числе зарегистрированных по адресу Предмета залога следующих лиц: несовершеннолетних детей, военнообязанных и недееспособных лиц, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы.

11. В зависимости от Условий может допускаться залог Индивидуальных домов для постоянного и сезонного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения, по местонахождению которых может отсутствовать возможность постоянной регистрации), в том числе и с деревянными перекрытиями (в отношении которых СК согласилась производить страхование риска утраты и повреждения).

12. Отсутствие действующих обременений на Предмет залога. В отдельных случаях по решению Кредитного Комитета допускается последующий залог с учетом суммы действующего обременения. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге и имеется письменное разрешение первых залогодержателей. При этом Залогодатель предоставляет в Банк Согласие первого залогодержателя на последующий залог (Приложение №5), нотариально удостоверенное подтверждение полномочий (доверенности) подписантов со стороны первого Залогодержателя.

13. В случае последующего залога предоставляется разница между рыночной стоимостью, умноженной на LTV, и остатком ссудной задолженности (в случае кредита и не возобновляемого лимита) или общим возобновляемым лимитом в другом банке – Залогодержателе.

Например: Рыночная стоимость предмета залога – 1 000 000 долларов США. Остаток задолженности по возобновляемой кредитной линии – 150 000 долларов США, а общий доступный лимит по линии – 300 000 долларов США. На какую сумму мы можем выдать новый кредит под прежний залог при дисконте 30%? Расчет: 1000000*0.7-300000=400000 долларов США.

14. Передача в залог нежилых помещений и отдельно стоящих строений (в том числе жилых) возможна только с одновременной передачей в залог права собственности или права аренды земельного участка, на котором оно находится. Отсутствие оформленных земельных отношений подтверждается документально (например, письмом из Департамента земельных ресурсов).

15. Предмет залога не должен являться частью имущественного комплекса-предприятия.

16. Требования к Нежилым помещениям:

Нежилое помещение должно быть расположено в пределах муниципального образования с численностью населения не менее 50 (Пятидесяти) тысяч человек (информация по данным СМИ или официальных сайтов).

Виды зданий, в которых может быть расположено Нежилое помещение:

Многоквартирный жилой дом (за исключением подвальных помещений);

Торговый комплекс;

Административно-офисное здание;

Отдельно стоящее здание, сооружение.

Здание, в котором расположено Нежилое помещение, или здание, которое само является нежилым помещением, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

Не находиться в аварийно м состоянии;

Иметь физический износ не более 50% (Пятидесяти процентов);

Иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

Иметь стены из каменных материалов, в т.ч. крупных блоков и панелей;

Предметом залога не могут быть:

Нежилые помещения деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, металлические, деревометаллические, каркасно–обшивные, надувные, из пленочных материалов и им подобные, сборно-разборные и передвижные здания, киоски и ларьки, овоще– и фруктохранилища, а также нежилые помещения находящиеся в вышеперечисленных зданиях.

Нежилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

Должно быть подключено к централизованным и/или автономным системам электро– и водоснабжения,

Должно иметь исправное состояние дверей, окон, крыши (потолка).

В отдельных случаях по решению Кредитного Комитета допускается залог объектов нежилого назначения незавершенных строительством. При этом по решению КК процентная ставка до момента ввода объекта в эксплуатацию может быть выше, указанных в Условиях кредитования.

17. При залоге права аренды земельного участка, его срок должен быть не менее предполагаемого срока кредитования, увеличенного на 1 (Один) день, если иного не предусмотрено Условиями.

Согласие собственника земельного участка на залог прав аренды предоставляется в случае если:

а) договор аренды земельного участка заключен на срок 5 (Пять) лет, либо на меньший срок и земельный участок, право аренды которого передается в залог, находится в государственной или муниципальной собственности (в случае если договор аренды заключен после 30.10.2001г.) ;

б) земельный участок, право аренды которого передается в залог, не находится в государственной или муниципальной собственности, и договор аренды земельного участка предусматривает необходимость получения согласия собственника земельного участка);

При этом обязательно предоставление Отчета об оценке стоимости права аренды, зарегистрированного договора передачи земельного участка в аренду, кадастрового плана.

18. Площадь единого земельного участка, передаваемого в залог (ипотеку) не должна превышать 1 (Один) гектар, если иное не предусмотрено Условиями.

19. Возможность принятия каждого конкретного Предмета залога в обеспечение обязательств Заемщиков перед Банком, определяется соответствующим уполномоченным структурным подразделением Банка – Андеррайтером или Кредитным комитетом, на основании заключения Оценочной компании (по недвижимости) и/или заключения УЗ в соответствии с Положением об оценке и мониторинге товарно-материальных активов, принимаемых в залог . В исключительных случаях изменение LTV возможно по решению Кредитного комитета.

Общие требования

Возраст на время действия кредита – 21 – 65 лет.

? (Возраст на момент подачи заявки на кредит от 21 года до 55 лет)

Общий трудовой стаж – не менее 12 месяцев, в т.ч. по последнему месту работы – не менее 4 месяцев.

Официально оформленная занятость. Банк готов рассматривать различные формы подтверждения доходов.

Регулярность дохода. Получение доходов на территории РФ.

Если заемщик работает по найму, то он может подтвердить свои доходы либо справкой 2-НДФЛ, либо дополнительной справкой в свободной форме, подписанной работодателем.

По целевым кредитам Банка (покупка квартиры, дома) заемщик должен иметь средства на оплату минимального первоначального взноса, а также на оплату сопутствующих расходов по сделке.

Не требуется постоянная регистрация (прописка) в РФ и гражданство РФ. Отсутствие данного требования является одним из преимуществ кредитования в Банке.

Участие поручителей и Созаемщиков в сделке

При определении суммы кредита Банк принимает к рассмотрению только доходы официальных супругов;

Заемщиком по программам Банка всегда является супруг с более высоким доходом;

Супруг Заемщика в обязательном порядке является созаемщиком по кредитному договору, если его доход превышает 25% общего семейного дохода;

В ипотечной сделке допускается участие только одного супруга при условии заключения между супругами Брачного договора, соответствующего требованиям Банка;

Предоставление заемщиком поручителей не является обязательным условием.

Доходы поручителей не учитываются;

Страхование поручителей не требуется;

Поручитель также предоставляет заявление о согласии на передачу данных в бюро кредитных историй (БКИ) и заполняет анкету-заявление на получение кредита;

Учет доходов и расходов Заемщика

Принимаемые к рассмотрению доходы:

Заработная плата;

Доход за сверхурочную работу;

Премиальные выплаты (бонусы);

Доход от сезонной работы;

Доход от работы по совместительству;

Доход от сдачи собственной недвижимости в аренду;

Ежемесячные страховые выплаты;

Пенсионные выплаты;

Доход от предпринимательской деятельности;

Дополнительные доходы от преподавательской, репетиторской и др. аналогичной деятельности;

Доход от использования зарегистрированных авторских прав.

Принимаемые к рассмотрению расходы:

Платежи по другим ипотечным кредитам;

Платежи по иным обязательствам;

Алименты;

Арендная плата;

Коммунальные платежи;

Предыдущие и действующие кредитные договоры;

Прочие ежемесячные обязательные расходы клиента.

Особенности учета дохода (Найм2):

Если справка о доходе от работодателя выше рынка труда, тогда происходит одобрение дохода в пределах данных по рынку труда;

Если справка о доходе от работодателя не выше max по рынку труда + 20%, соответствующее образование и квалификация, опыт работы в сфере (от 3 лет), компания существует > 1 года, тогда происходит одобрение заявленного дохода;

Основания для отказа в предоставлении кредита

Негативная информация о заемщике;

Несоответствие требованиям Банка;

Отрицательная кредитная история;

Отрицательное заключение службы безопасности;

Сокрытие данных об имеющихся у заемщика кредитных обязательствах;

Мошенничество.

Требования к Заемщику и Залогодателю

Заемщиком и Залогодателем могут быть только Физические лица – резиденты РФ и нерезиденты РФ (при условии документального подтверждения законности пребывания на территории РФ, в зоне присутствия Банка), если иное не предусмотрено Условиями продукта.

Возраст на момент подписания Кредитного договора и договора Залога не менее 18 лет. Срок окончания выплат по Кредиту должен заканчиваться до достижения Заемщиком и Залогодателем 65-ти летнего возраста, но может различаться в зависимости от Условий продукта.

Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до достижения 27 лет или увольнение в запас, может участвовать в Кредитном договоре при обязательном привлечении дополнительного Созаемщика, отвечающего требованиям по оценке платежеспособности, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу.

Отсутствие негативной информации об исполнении финансовых обязательств Заемщиком, в том числе по полученным кредитам и займам.

Отсутствие информации о существующих судебных разбирательствах, аресте, разделе или отчуждении имущества, криминальных сделках и иной негативной информации в отношении Заемщика/Залогодателя.

Отсутствие негативной информации (сокрытие налогов, участие в сделках носящих криминальный или сомнительный характер, неустойчивое финансовое положение) об организации в которой работает Заемщик.

Отсутствие иной негативной информации.

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ ЗАЕМЩИКА/СОЗАЕМЩИКА

Тип: О – обязательные к представлению; Н – предоставляются при наличии; Д – дополнительные документы; Т – по требованию Банка; НК – может быть предоставлена на сделку при условии соблюдения требований Банка

Документы по недвижимости для предоставления в Банк

1. Отчет об оценке.

2. Копии всех страниц паспортов собственников.

3. Копии правоустанавливающих документов и документов основания права.

4. Копия выписки из ЕГРП (срок действия 30 дней). Должна быть действительна на дату подписания договора.

5. Копия экспликации и поэтажного плана жилого помещения либо копия технического паспорта.

6. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, либо копия финансово-лицевого счета.

7. Справка об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество.

8. Копия выписки из домовой книги.

Кредитование под залог недвижимости нецелевой (один из примеров)

Приветствуем! Что такое ипотека объектов недвижимости, что означает слово ипотека? Об этом будем говорить сегодня в этом основательном посте. Дочитайте пост до конца, и вы узнаете, как развивается ипотечное жилищное кредитование в России и мире, а также все о том, как банки дают ипотеку в 2019 году.

Купить жилье своими силами может себе позволить далеко не каждая молодая семья. Учитывая ограниченные материальные возможности и высокие цены на недвижимость, спасительным кругом кажется ипотека. Но прежде, чем принять взвешенное решение, нужно подробно узнать, что такое ипотечный кредит и что такое ипотека на жилье. Начнем описание ипотеки с самого начала, в формате «ипотека для чайников».

История сохранила имя человека, благодаря которому мы пользуемся словом «ипотека». Это древнегреческий правитель Солон из государства-полиса Афины. Он создал особый порядок обеспечения долговых обязательств. Это была примитивная ипотека земель.

До нововведения грек, который не мог выплатить долг, становился рабом своего кредитора. По мудрому решению Солона этот жуткий механизм был заменен имущественным обеспечением. На земле должника стали устанавливать столб с табличкой, что значит нахождение имущества в залоге у кредитора. Значение слова hypotheka — столб. Так что происхождение ипотеки облегчило жизнь древних греков.

Ипотека – слово, которое, в дальнейшем, стало использоваться для определения залога имущества. Ипотека на английском звучит, как mortgage.

История ипотеки в России

Ипотечное кредитование в России зародилось еще в 18 веке. Отменяли его дважды. Впервые это сделал Александр 2, поскольку система была плохо отлажена, и во времена крепостного права оформить ипотеку могли только аристократы. Необходимость в ней в России появилась после освобождения крестьян в том же 19 веке, когда у тех появилась потребность в покупке земель сельскохозяйственного назначения.

Вторая черная полоса наступила в 1917 году. В СССР не было частной собственности, поэтому и не было нужды оформлять кредит на жилье. Четкого понятия об ипотеке советские граждане не имели.

Интересно определение ипотечного кредитования из советского словаря. В нем она преподносится как капиталистическое зло, благодаря которому толстосумы забирают у людей последние копейки. Это понятно, ведь словарь в то время составляли, исходя из идеологических определений.

Возрождение ипотеки недвижимости пришлось на 1992 год, когда был создан закон «О залоге», а в 1998 году «Закон об ипотеке». С этого момента и до сегодняшнего дня она активно развивается. Сколько бы государство не открещивалось от ипотеки, в ипотеку оно все равно возвращается, как только появляется необходимость.

Неоднозначное отношение к ипотеке в исламе. Коран запрещает брать кредит под проценты. Не вдаваясь в подробности, отметим, что в России начала появляться халяльная ипотека, по принципу рассрочки.

Определение ипотеки

Что же означает термин «ипотека»? Как экономический термин, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в качестве обеспечения по обязательствам. Причем совершенно не обязательно это должна быть жилищная ипотека.

Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости также будет называться ипотечным. При этом заемщик не обязан отчитываться перед банком о том, на что он потратит деньги, даже если он потратил их на квартиру. Это то, чем отличается ипотека от жилищного кредита.

Ипотека — что это такое простыми словами? Так в народе называют любой кредит под залог недвижимости.

Предмет ипотеки

Какие же объекты недвижимости могут быть переданы в залог? Об этом четко написано в Федеральном законе «Об ипотеке». Этот документ является основным актом, по которому дают такие кредиты в России. В числе прочих, возможна ипотека следующих объектов недвижимости:

• жилые дома, квартиры (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
• земельные участки;
• здания и сооружения, используемые для предпринимательства;
• дачи, садовые дома и прочие объекты потребительского назначения;
• гаражи и машиноместа.

Основания возникновения ипотеки возникают во время заключения договора о залоге недвижимости, по которому залогодержатель (например, банк) имеет право требовать возврат долга заемщика из стоимости заложенного имущества. Другими словами, если должник перестает исполнять свои обязательства, банк вправе вернуть свои средства путем реализации залога.

Функции ипотеки

В экономическом смысле можно выделить следующие функции ипотеки:

1. Стимулирует развитие материального производства, обеспечивая финансовыми вливаниями реализацию новых проектов.
2. Снижает риск невозвратности кредитных средств.
3. Поддерживают оборот недвижимого имущества.
4. Формирует рынок специфических ценных бумаг (закладных).

Таким образом, подобные кредиты очень ценные, так как поддерживают стабильность экономической жизни общества. В разное время функции ипотеки немного менялись, но она всегда являлась важной частью рынка.

К примеру, некий банк N выдает кредиты на покупку квартир в определенном жилом комплексе. Благодаря этому квартиры были выкуплены, застройщик получил достаточное количество денег для завершения строительства текущего объекта и создания нового проекта, рабочие получили зарплату, а владельцы приобретенных квартир отметили новоселье.

Кроме того, ипотечные кредиты также исполняют и социальные функции. Государство заключает соглашение с банками, и те дают ипотеку по различным льготным условиям для отдельных категорий граждан. Самые распространенные программы: молодая семья, ипотека на новостройки с господдержкой, ипотека с субсидированной процентной ставкой.

Виды ипотеки

Различных классификаций ипотечных кредитов достаточно много. Здесь приведены несколько основных, о которых стоит знать потенциальному заемщику.

В первую очередь, они различаются по виду кредитора на:

• банковские;
• небанковские.

То есть, для возникновения ипотеки банк не является обязательным участником, хоть и является наиболее частым.

Заемщиками могут быть как физические (будущие собственники жилья), так и юридические лица (застройщики). От категории частных клиентов зависят условия займа. В порядке убывания выгоды список выглядит примерно так:

• сотрудники банка;
• сотрудники компаний – зарплатных клиентов банка;
• сотрудники компаний, аккредитованных банком;
• клиенты «с улицы», то есть не относящиеся к вышеперечисленным категориям.

Важно также знать деление по процентным ставкам:

• фиксированная (на весь срок кредитования);
• дифференцированная (изменяемая после удовлетворения определенных условий).

Последняя, к счастью, встречается все меньше. Рассмотрим её чуть подробнее. Есть такие понятия, как ставки до и после регистрации ипотеки (то есть оформления залога в государственном органе — Росреестре). До регистрации устанавливается более высокая ставка, а после — более низкая. Это и называется дифференцированной ставкой, а регистрация ипотеки в данном случае – определенное банком условие.

И, наконец, самая важная классификация, которая определяет набор условий. По цели кредита:

• приобретение готового жилья (квартира, дом с землей, комната, часть дома);
• инвестирование строительства (покупка жилья у юридического лица на первичном рынке);
• строительство жилого дома (физическим лицом для индивидуального проживания);
• приобретение или строительство загородной недвижимости (покупать можно земельный участок, в том числе сельхоз назначения, дачу, садовый дом);
• приобретение гаража или машиноместа.

Кто может взять ипотеку

Конкретные требования к потенциальным заемщикам у разных банков отличаются, но можно выделить некоторые средние параметры физического лица:

• возраст от 21 до 75 лет (на момент последнего платежа по кредиту старшему из созаемщиков должно быть не более 75 лет), в некоторых банках дают ипотеку до 65 лет;
• трудовой стаж на текущем месте работы – не менее 6 месяцев;
• совокупный трудовой стаж за последние 5 лет – не менее 1 года;
• официальное трудоустройство.

Чтобы получить выгодные условия, участники ипотеки должны быть готовы подтвердить доход документально. Если такой возможности нет (например, из-за сложности получения справки 2-НДФЛ), некоторые банки готовы предложит программу «Ипотека по 2-м документам». Комплект документов проще, но и процентная ставка выше. При этом кредитор может потребовать первоначальный взнос в размере не менее 50% от стоимости недвижимости. К слову, по программе «Молодая семья» такой кредит взять не получится.

Конечно, есть исключения из этих правил. Подробнее о том, а кому не дают, вы узнаете из отельного поста.

Как оформляется ипотечный кредит

С развитием удаленных каналов обслуживания оформить ипотечный кредит стало намного проще. Сейчас есть возможность не только рассчитать примерные параметры ипотеки в режиме онлайн, но и получить одобрение по заявке. Однако стоит быть внимательным и пользоваться только официальными банковскими сервисами, которые порой требуют загрузку скан-копий документов. Это позволит уберечь себя от действий мошенников.

Итак, примерный план действий по тому, как оформляется ипотека и как регистрируется сделка:

1. Подача первоначальной заявки. Включает в себя заполнение анкеты, подготовку первичного пакета документов по всем созаемщикам, выбор программы кредитования и примерных параметров сделки. На этом этапе важно понимать, какую недвижимость планируется приобретать, и на какую сумму ориентироваться.

Созаемщики могут быть обязательными (супруг/супруга) или дополнительными. Дополнительных привлекают для того, чтобы увеличить возможную сумму кредита. При этом они, как и основной заемщик, несут солидарную ответственность перед кредитором и должны подтвердить свой доход. В отличие от них, супруг основного заемщика может быть рассмотрен без учета платежеспособности.

1. В случае одобрения кредитной заявки банком, можно начинать подбирать конкретный объект недвижимости и собирать пакет документов. Срок на это отводится от 60 до 140 календарных дней, в зависимости от кредитной организации.
2. После сдачи пакета документов на объект недвижимости банк принимает окончательное решение о возможности выдачи кредита. Проводится юридическая оценка законности и безопасности сделки. Этот этап важен для заемщика тем, что снижается риск покупки проблемной недвижимости у неблагонадежного продавца.
3. Если все в порядке, подписывается кредитный договор.
4. Далее сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.
5. На заключительном этапе заемщик получает кредитные средства и рассчитывается с продавцом. С этого момента он становится собственником жилья. Кстати, некоторые банки предлагают для расчета по ипотеке использовать аккредитив (особый счет, с которого деньги перечисляются продавцу после регистрации ипотеки).

Какие документы требуются для подачи первоначальной заявки

Как правило, набор документов стандартный у всех банком, но бывают отличия:

• паспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (как ее заполнить, подскажут консультанты в банке);
• военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет (требуется не во всех банках, поэтому надо узнать, можно ли без него обойтись);
• свидетельство о рождении детей (при наличии);
• свидетельство о заключении брака (по программе «Молодая семья»).

Если заемщик работает в организации, которая является клиентом банка, с него могут потребовать только паспорт и номер зарплатной карты. Неплохое преимущество, которое дает еще и низкую процентную ставку по ипотеке. Вот что такое правильное сотрудничество со стороны банка.

Если планируется использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, дополнительно нужны будут государственный сертификат на право его получения и справка из пенсионного фонда об остатке суммы капитала.

Требует изучения правил оформления не только со стороны банка, но и со стороны государства, поэтому относится уже к другой теме. Просто нужно иметь в виду наличие таких программ и интересоваться ими в банке. К примеру, если я приобретаю квартиру с использованием средств регионального материнского капитала, могу ли я это сделать? Программ много и перечислять их все нет необходимости. О них мы подробно рассказали в другом посте.

Если за кредитом обратился индивидуальный предприниматель, потребуется следующий пакет документов:

• паспорт;
• свидетельство о регистрации ИП;
• налоговая декларация по форме 3-НФДЛ (по упрощенной форме налогообложения за последний налоговый период, по вмененной – за последние 2 периода);
• свидетельство ИНН;
• лицензия на осуществление отдельных видом деятельности, подлежащих обязательному лицензированию (при наличии).

Кроме официального дохода, для расчета кредита можно использовать дополнительные, но только из официальных источников. Это могут быть доходы от:

• аренды квартиры (подтверждается договором аренды и декларацией 3-НДФЛ);
• работы по совместительству (трудовой договор и справка о доходах);
• интеллектуальной собственности (3-НДФЛ);
• ежемесячных денежных выплат от государства (справка от госоргана) и прочие.

В каждом банке есть перечень источников дохода, которые не могут быть учтены при расчете. Например, доходы от ценных бумаг или детское пособие (включая декретные выплаты).

Пенсионерам также дают ипотеку. По определению они не могут предоставить подтверждение трудовой занятости (если они, конечно, не работают). Им достаточно предъявить справку из пенсионного фонда с размером пенсии за последние 6 месяцев. Этот документ одновременно является и подтверждением статуса пенсионера, и подтверждением дохода.

Какие документы требуются на объект недвижимости

Конкретный список банки предоставляют сами после одобрения первичной заявки на ипотечный кредит. В общем виде он выглядит так:

• свидетельство о праве собственности продавца на объект или выписка из реестра недвижимости;
• документ-основание для передачи недвижимости в собственность продавца (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор дарения и прочее);
• при покупке доли требуется нотариально заверенный отказ других собственников от преимущественного права покупки;
• нотариально заверенное согласие супруга/ги продавца на продажу;
• если хотя бы одна из долей оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки (дети сильно замедляют процесс оформления сделки, поэтому надо быть внимательным);
• отчет о рыночной стоимости недвижимости (лучше заказывать у аккредитованных банком оценочных компаний);
• подтверждение наличия первоначального взноса от заемщика (выписка со счета в банке, расписка от продавца).

Как закрывается ипотека

Важно знать не только как ее получить, но и как правильно закрыть. Для закрытия ипотечного кредита недостаточно внести последний платеж. Необходимо провести ряд действий, которые позволят не беспокоится о проблемах, таких как неожиданный остаток задолженности по ипотечному кредиту. Что это такое, могут рассказать многие люди, столкнувшиеся с таким неприятным сюрпризом.

Сделав последний перевод, необходимо закрыть ссудный счет и получить справку об отсутствии задолженности. Она понадобится в Росреестре и обезопасит от ошибок сотрудников банка. Хранить ее следует не менее 3-х лет (срок давности для подачи искового заявления).

Затем следует снять обременение в Росреестре. Для этого потребуется письмо от банка об исполнении обязательств, заявление по форме регпалаты, копия договора ипотеки, закладная (при наличии), копия паспорта, правоустанавливающие документы на недвижимость и квитанция об уплате госпошлины.

В течение 2 месяцев обременение будет снято и собственник сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В заключении следует отметить, что ипотечный кредит – достаточно сложный банковский продукт и имеет особенности, в зависимости от банка. Но принцип ипотеки остается неизменным. И она требует от заемщика вдумчивого подхода.

С развитием онлайн-технологий процесс выдачи ипотечных кредитов все больше упрощается. Возможно, в скором времени молодая семья сможет взять ипотеку на квартиру не сложнее, чем заказать книгу в интернет-магазине. Но для этого предстоит еще многое сделать.

Остались ли у вас вопросы по данной теме? Просьба написать их ниже. Если пост был полезным, оцените его, нажмите кнопки социальных сетей.