Документы для договора купли продажи квартиры. Как продать квартиру: подробная инструкция
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.
Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, - это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.
Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.
Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.
Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate
Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.
Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.
Как продать квартиру без посредников
1. Как оценить недвижимость
Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:
- Количество комнат.
- Площадь квартиры.
- Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
- Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
- Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
- Наличие балкона или лоджии.
- Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
- Размер коммунальных платежей.
Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.
Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.
На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% - треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.
2. Какие документы нужны для продажи квартиры
Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства , или в МФЦ);
- выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
- справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
- справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
- нотариально заверенное супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.
3. Как рекламировать квартиру
Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.
Сделайте качественные фотографии
Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.
Съёмку лучше провести в солнечный день.
Напишите привлекающий внимание текст
Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.
Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования - преимущество для большой семьи.
Разместите объявление
Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России - Avito , Domofond , «Яндекс.Недвижимость ». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.
4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем
Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.
Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, . Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.
Ваша задача - создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.
Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate
Правильно разговаривайте с покупателями
Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.
Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.
5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи
Договор задатка
Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.
Предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.
Договор купли-продажи
Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.
Обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете , что покупатель рассчитался с вами.
После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.
6. Как передавать деньги
Через банковские ячейки
Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.
Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.
При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель - убедиться, что расписка на месте.
Через депозит нотариуса
Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.
Передача наличными
Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).
Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.
7. Как передать квартиру новому владельцу
В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.
Как избежать мошенничества
При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:
- Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
- Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.
Подготовить документы для продажи квартиры представляет собой непростую задачу даже для опытных риелторов или юристов. Для большинства рядовых граждан этот вопрос порой представляет неразрешимую проблему, ведь от наличия необходимых документов зависит не только подготовка текста договора, но и судьба самой сделки.
Обязательный перечень документов для совершения сделки купли-продажи
Совершение сделки по приобретению объектов жилой недвижимости заключается не только в составлении текста договора и его государственной регистрации в органах Росреестра, но и в проверке юридической чистоты квартиры, благонадежности и порядочности сторон. Помимо этого, от представленных документов напрямую зависит возможность наступления неблагоприятных последствий для каждой из сторон - потеря денежных средств или имущества.
Исходя из указанных целей, комплект документов можно условно разделить на две категории:
- обязательный перечень, который потребуется для официальной регистрации сделки в органах Росреестра;
- дополнительный список, который позволит сторонам избежать возможных рисков.
Состав обязательных документов напрямую следует из анализа Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В данных нормативных актах перечислены документы, без которых юридический факт перехода права собственности не будет зарегистрирован.
В состав обязательного перечня документов входят:
- паспорта, свидетельства о рождении, а также иные документы, удостоверяющие личности участников сделки;
- правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости: свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или иные виды документов;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- договор купли-продажи и акт передачи имущества.
При наличии данных документов сделка может быть зарегистрирована в установленном порядке, а право собственности перейдет к приобретателям квартиры.
Документы, удостоверяющие личности сторон
Документы, удостоверяющие личность, позволяют идентифицировать каждого гражданина, принимающего участие в сделке. Помимо стандартных бланков паспорта или свидетельства о рождении, к таким документам могут относиться временные удостоверения личности, выдаваемые на период замены паспорта.
Для малолетних граждан в возрасте до 14 лет предоставляется свидетельство о рождении, а если ребенок достиг указанного возраста - общегражданский паспорт.
Обратите внимание! При подписании договора и иных формальных документов дети до 14 лет не имеют права подписи, это будет делать один из родителей. Для детей в возрасте от 14 до 18 лет подпись ставит сам ребенок с согласия законного представителя.
Документы, подтверждающие право собственности продавца
К правоустанавливающим документам на квартиру относятся:
- свидетельство о праве собственности;
- договор купли-продажи, если квартира была приобретена на рынке вторичной недвижимости или у застройщика;
- договор о передаче квартиры в собственности, если право собственности возникло в результате приватизации;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство.
До июля 2016 года свидетельство о праве было основным документом, подтверждающим законность владения объектом недвижимости. С указанного момента при возникновении или переходе права собственности органами Росреестра стала выдаваться выписка из ЕГРН , которая является полным аналогом свидетельства. Граждане, у которых имеется свидетельство, не обязаны менять его на выписку из ЕГРН, такая процедура будет осуществляться по факту совершения сделок с жильем.
Если продаваемая квартира находится в долевой или совместной собственности, правоустанавливающие документы должны быть представлены на каждого владельца доли.
Договоры, подтверждающие законность права владения жильем, должны содержать отметку о прохождении государственной регистрации. Исключение из этого правила сделано только для объектов, которые были приобретены до момента введения система государственной регистрации прав.
Кадастровый паспорт
По итогам постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, сведения о нем вносятся в ЕГРН, а квартире присваивается уникальный кадастровый номер. В подтверждение факта проведения такого учета собственникам выдается на руки кадастровый паспорт, который будет содержать сведения о кадастровом номере объекта, а также об основных параметрах и характеристиках жилья.
Кадастровый номер должен обязательно включаться в условия договора купли-продажи, так как он действует на протяжении фактического существования объекта. Дополнения в кадастровый паспорт вносятся только по факту изменения характеристик жилья, либо при переходе права собственности на новые лица.
Договор купли-продажи и акт передачи имущества
Регистрация сделки будет осуществляться на основании письменного договора, подписанного всеми участниками сделки. В содержание данного документа должны быть включены следующие сведения:
- предмет сделки - подробное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат и т.д.);
- цена сделки - стоимость, которую стороны определили самостоятельно;
- порядок оплаты - полная или частичная оплата, с использованием кредитных средств и т.д.;
- наличие действующих обременений - установленный залог, иные ограничения;
- состав лиц, сохраняющих право на пользование жильем после совершения сделки;
- момент перехода права собственности;
- иные условия, определенные сторонами.
Обратите внимание! Если продается доля в квартире, договор подлежит нотариальному удостоверению. Без прохождения данной процедуры сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра.
В акте фиксируется текущее состояние жилого помещения, а также определяется момент фактической передачи квартиры новым собственникам. От условий акта может зависеть возможное возникновение претензий в отношении качеств и свойств жилого помещения.
Дополнительные документы
Без наличия дополнительных документов совершение сделки может осуществляться на общих основаниях, однако их анализ позволяет сторонам защитить свои экономические и имущественные интересы.
В состав таких документов входят:
- согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости - требуется только в случае распоряжения квартирой одним из супругов, если квартира была ранее приобретена на общие средства;
- поквартирная карточка или выписка из домовой книги - позволяет установить количество граждан, зарегистрированных в данной квартире;
- утвержденное разрешение на перепланировку - если в квартире были произведены изменения, не отраженные в кадастровом паспорте;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам на момент совершения сделки.
На стадии подготовки договора покупателю предстоит провести проверку юридической чистоты сделки . В состав данной проверки входит установление прямых и скрытых обременений жилого помещения.
К прямым обременениям относятся зарегистрированный залог, либо действующее право пользования квартирой. Наличие официального залога позволит совершить сделку только с согласия залогодержателя, которого можно установить из выписки ЕГРН.
К скрытым обременениям относятся лица, не проживающие в жилом помещении, но имеющие потенциальное право требовать оформления на них права собственности. На практике, такие случаи возникают в процессе приватизации жилья, когда из состава участников программы необоснованно исключаться отсутствующие граждане, не потерявшие право пользования квартирой. Если указанные лица оспорят договор приватизации, аналогичные действия могут быть предприняты в отношении сделки купли-продажи.
Также в качестве дополнительных документов могут выступать:
- договор об использовании ипотечных средств для приобретения жилья;
- сертификат на материнский капитал, с помощью которого полностью или частично будет уплачиваться стоимость квартиры.
Наличие данных документов потребует отражения их содержания в тексте договора и напрямую повлияет на условие о порядке оплаты по сделке.
Если у вас возникли вопросы или вам требуется помощь в подготовке документов для продажи квартиры, то наш дежурный к вашим услугам.
Сделка по продаже жилой квартиры требует максимально ответственного подхода не только от покупателя, но и от продавца. Это и моральный, и материальный аспект, поскольку придётся столкнуться с разными людьми и быть готовым к любым вопросам, связанным с жильём и его юридической чистотой.
В первую очередь следует определиться с тем, какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю. Это один из самых важных этапов для продажи недвижимости, от которого зависят и её сроки, и проблемы, с которыми можно столкнуться. Заведомо зная, какие нужны документы для продажи квартир, а также заранее их все подготовив, вы можете избежать многих трудностей в оформлении сделки и обезопасить себя от возможных обвинений со стороны покупателя.
Право продавать недвижимость имеется только у граждан, которые являются собственниками таковой официально, имеют подтверждающие документы и внесены в единую базу Росреестра как владельцы.
От лица собственника может выступать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Этим правом не стоит пользоваться, если у вас нет для этого действительно весомых причин – покупатели не слишком доверяют сделкам по доверенности из-за большого риска оказаться в мошеннической схеме.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Продажа квартиры – процесс длительный, даже если вы снизили цену и деньги нужны вам срочно. Грамотный покупатель будет проверять документы тщательно, и любое несоответствие, отсутствие обязательных бумаг будет вызывать недоверие к вам и может отсрочить продажу очень надолго.
Основной пакет документов
Рассматривая, какие именно документы вам необходимо будет подготовить для продажи квартиры, для начала обратите внимание на основной перечень таковых, которые следует иметь в любом случае. В основной пакет входят:
Когда продавец состоит в законном браке, отчуждаемая квартира получена в период официального брака и считается совместно нажитым имуществом, то нужно получить согласие от супруга (супруги) для оформления продажи и заверить его в нотариальной конторе. Такие согласия будут нужны, даже если в документах на недвижимость супруг (супруга) владельцем не значится, независимо от того, кто какие вложения делал. Не нужно такое согласие в том случае, если недвижимость вам была подарена.
Какие документы при продаже своей квартиры предоставляет продавец дополнительно, зависит от каждого отдельного случая индивидуально. Самые распространённые рассмотрим дальше.
Продажа квартиры за наличные
Сделки с отчуждением недвижимых объектов, приобретённого собственником за наличные, его собственные средства, требует подготовить список бумаг, условно поделённый на две категории. Какие документы нужны вам для продажи приватизированной квартиры, объектов вторичного рынка:
Обязательные | В дополнение |
Сюда относятся документы, какие понадобятся для юридического оформления и регистрации сделки по продаже квартиры. Надо отнести сюда:
| То, что покупатель может запросить, дабы проверить объект на юридическую чистоту:
|
Вы вправе подготовить изначально только базовый перечень документов, какие будут нужны вам для продажи квартиры. Их подготовку можно поручить риелтору, юристу, нотариусу или заняться этим вопросом самостоятельно. Что нужно, чтобы продать квартиру без сопутствующих затруднений, так это неторопливость, осторожность и грамотный юрист, с которым желательно проконсультироваться до заключения сделки.
Покупатели с ипотекой
Набор документов для оформления продажи квартиры в случае когда покупатель берёт на неё ипотеку, продавец предоставляет в банк. Это должен быть тот же банк, который выдаёт кредит покупателю. Юридическую чистоту будет проверять именно банковское учреждение, а не сам покупатель.
Какие документы нужны для продажи квартиры с привлечением ипотеки:
- Копия паспорта продавца, который является законным владельцем недвижимости;
- Техпаспорт на жилплощадь;
- Экспликация и кадастровый паспорт, полученный в течение последних 5 лет (если больше, нужно заказать новый);
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- Документы, дающие собственнику право владения квартирой и, соответственно, право её продажи (нужны копии) – это может быть договор долевого участия, купли-продажи, дарения, ренты, обмена, завещание, свидетельство вступления в наследство;
- Расширенная выписка из домовой книги, чтобы банк удостоверился в том, что на жилплощади не зарегистрированы проблемные жильцы;
- Оценка стоимости недвижимости.
Это стандартный список того, что нужно при продаже квартир, если покупатель берёт ипотеку в Сбербанке.
Покупатели с материнским капиталом
Перечень документов, обязательных для продажи квартиры покупателям, которые будут оплачивать недвижимость частично за счёт материнского капитала, практически ничем не отличается от сделки с ипотекой. Продавцу нужно будет открыть в Сбербанке специальный, отдельный счёт, на который Пенсионный фонд переведёт деньги. Эти средства обналичивать по закону нельзя, поэтому только безналичный расчёт.
Какие вам требуются документы в случае продажи вашей квартиры:
- Паспорт каждого нынешнего собственника жилья;
- Составленный договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
- Расширенная справка из домовой книги;
- Выписка из ЕГРН о правах владения;
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
- Кадастровый паспорт;
- Технический паспорт;
- Нотариальное согласие супруга на сделку, если имущество совместно нажитое;
- Выписка из лицевого счёта о том, что долгов по коммунальным услугам нет.
Когда покупателю важно получить какое-либо заключение относительно стоимости или фактического состояния квартиры, оговорите с ним, какие именно справки ему нужны в его случае, и подготовьте их. Но оплачивать расходы до продажи на дополнительные бумаги по договорённости должен покупатель.
Если в собственниках есть несовершеннолетние дети
В случае продажи квартиры, собственником или одним из собственников которой является несовершеннолетний, надо собрать документы, какие требуются для получения одобрения от попечительского совета. Если сделка будет заключена без привлечения этой структуры, вы должны понимать, что нарушаете закон и ущемляете права ребёнка. Это основание для аннулирования сделки, даже если после её заключения прошло несколько лет.
Ваш комплект документов для продажи квартиры будет включать в себя:
- Паспорт каждого владельца недвижимости, включая несовершеннолетнего (если ему меньше 14 лет – свидетельство о рождении);
- Разрешение органов опеки;
- Составленный договор купли-продажи, заверенный нотариально;
- Свидетельство о браке или его расторжении;
- Согласие супруга на продажу, если имущество считается совместно нажитым (приобретено в законном браке), даже если супруги в разводе;
- Свидетельство о смерти супруга, если он умер;
- Предварительный договор на покупку другого жилья взамен продаваемого;
- Справка из домовой книги;
- Выписка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- Выписка из ЕГРН о том, кто является собственником недвижимости.
Эти документы обязательны уже на продажу квартиры, но перед этим нужно обратиться в территориальный отдел органов опеки и попечительства. Цель визита – документально подтвердить тот факт, что после продажи нынешней квартиры условия проживания для несовершеннолетнего не станут хуже. Какие документы нужно собрать, чтобы органы опеки выдали разрешение на заключение сделки:
- Паспорт ребёнка или его свидетельство о рождении;
- Паспорта родителей (усыновителей, опекунов);
- Справка из домовой книги – берётся в территориальном отделении Федеральной миграционной службы по месту нахождения отчуждаемой недвижимости;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах собственности;
- Технический, кадастровый паспорт на продаваемую и на покупаемую взамен квартиру;
- Согласие второго супруга на продажу, заверенное нотариусом – не требуется, если в органы опеки приходят сразу оба родителя лично.
На месте подаётся заявление на получение разрешения. Заранее ничего писать не нужно, бланк заявления выдаст ответственный сотрудник. Если ребёнку уже исполнилось полных 14 лет, он тоже должен присутствовать лично, вместе с родителями.
Поданные бумаги вместе с заявлением рассматриваются в органах опеки и попечительства в течение двух недель с момента подачи. В назначенный день вам нужно явиться (может прийти только один родитель) и забрать разрешение.
Если же вам выдан отказ, он должен быть в письменном виде и с указанием конкретной причины принятия такого решения. В большинстве случаев эта причина устраняется, и обратиться можно повторно.
Если квартира коммунальная
Продать коммунальную квартиру можно только в том случае, если она полностью приватизирована. Если приватизирована только одна или несколько комнат, продать всю квартиру невозможно – лишь те доли, которые находятся в частной собственности. Вариантов для заключения сделки с коммунальной квартирой несколько:
Продажа коммунальной недвижимости выгоднее, если отчуждать её сразу целиком, а не отдельными частями. Стоимость доли такого объекта всегда занижена, а продажа квартиры целиком – это полноценная сумма. Потребуются дополнительные усилия по сбору бумаг. Необходимый пакет документов будет включать в себя:
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о правах собственности – если владельцы объединились, выписку на свою долю берёт каждый;
- Кадастровый паспорт на жилплощадь;
- Нотариально заверенное согласие всех собственников на отчуждение жилья – можно оформить коллективное или отдельными документами;
- Выписку из домовой книги;
- Копию лицевого счёта об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Если одним из владельцев выступает несовершеннолетний, берётся разрешение органов опеки. Можно оформить доверенность на одного из собственников, чтобы он самостоятельно занимался сделкой от имени остальных.
Список документов для законной продажи коммунальной квартиры может быть дополнен в зависимости от каждого индивидуального случая. Например, на жилплощади может быть зарегистрирован недееспособный человек или владельцы опасаются того, что юридически сделка не будет чистой (особенно когда взаимоотношения сторон не самые лучшие). В подобных случаях для дополнительных гарантий нужны опытные юристы, которые могут помочь с подготовкой документов для продажи жилья и проведения анализа того, какие подводные камни есть в вашем конкретном случае.
Особенности долевой продажи
До рассмотрения вопроса о том, какие документы нужны при продаже не квартиры, а её доли, учитывайте наличие преимущественного права выкупа. Оно закреплено в действующем российском законодательстве за другими владельцами долей той же недвижимости. Поэтому важно отправить каждому собственнику официальное уведомление о том, что вы решили продать свою часть имущества и по какой цене. Лучше всего, если уведомления будут переданы курьером под личную подпись или заказным письмом с описью и уведомлением о получении. Если совладельцы откажутся от приобретения вашей доли, вы можете продавать её кому угодно, но менять заявленную перед остальными дольщиками цену законом запрещено.
Список фактически необходимых документов для продажи доли квартиры:
Чтобы максимально обезопасить себя от возможных исков со стороны остальных владельцев недвижимости, рекомендуем проконсультироваться у профильного юриста до того, как объявлять о своём намерении.
Выписка из ЕГРП
Под аббревиатурой ЕГРП «скрывается» Госреестр, где зафиксированы все права физических лиц на недвижимое имущество. Выписка предоставляет информацию о собственнике жилья, а также ряд важных нюансов, касающихся таких вопросов как:
- является ли продавец собственник;
- присутствуют ли иные собственники;
- находится или нет недвижимость или в залоге;
- присутствует ли обременение.
Упомянутая выписка не относится к документам обязательного перечня. Но покупатель имеет полное право требовать предоставления данного документа. Выписка из ЕГРП предоставляется по желанию клиента в территориальных отделениях Росреестра, куда следует обратиться лично, или же заказать ее посредством сети Интернет.
Отметим один очень важный нюанс, касающийся выписки ЕГРП. Оказывается, что информация, умешенная в ней, становится устарелой сразу после того, как ее получили. Дело в том, что в одном окне клиент получает выписку. А уже в соседнем окне может оформить заявление касательно регистрации обременения (ограничения) на объект.
Информация о долгах
Собирать документы нужно заранее
Для продажи жилья продавцу необходимо будет иметь и выписку из финансово-лицевого счета. Данная документация содержит информацию касательно прописанных жителей в квартире, долгов, связанных с уплатой коммунальных услуг.
Упомянутая выписка предоставляется собственнику квартиры управляющей компанией. Чтобы получить ее, необходимо предъявить паспорт и оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Нередко бывает так, что компании не выдадут справки, если имеет место определенная задолженность по коммунальным услугам.
Выписка может быть выдана на одном бланке: и с финансово-лицевого счета, и с домовой книги. С момента выдачи справка имеет срок действия в 30 дней.
Органы опеки
Нередко бывает, что собственниками квартиры являются недееспособный или несовершеннолетние дети. В таких случаях, осуществить сделку возможно только после получения разрешения, которое предоставляется органами попечительства и опеки. Дополнительных разрешений на осуществление сделки не понадобится, если недееспособный гражданин или ребенок просто прописаны в квартире, но не являются собственниками.
Договор-купли продажи как гарантия для обеих сторон
Для получения разрешения законным представителям ребенка или недееспособного лица (таковыми могут быть родители или опекуны, в зависимости от конкретной ситуации) следует направиться в местные учреждения опеки. При этом следует отметить, что обращаться можно только в те органы, на участке которых находится недвижимость.
Чтобы получить разрешение упомянутым лицам необходимо предоставить перечень документов, где, кроме и несовершеннолетнего, присутствуют:
- документы, удостоверяющие полномочия тех лиц, которые обратились за разрешением;
- от обоих родителей. Правда, если второй из них не обладает родительскими правами или же признан таковым, который безвестно отсутствует, то хватает одного заявления;
- правоустанавливающие документы на квартиру, которая является объектом продажи. Также необходимо будет предоставить аналогичные документы на ту квартиру, которая будет приобретена на имя ребенка, то есть взамен. Следовательно, понадобится и , причем на оба жилья, также на обе квартиры выписку с домовой книги и финансово-лицевого счета. Наконец, выписку из ЕГРП
В целом стоит заметить, что процедура сбора документов для продажи квартиры не является сложной задачей. Ведь представленные в тексте варианты касаются зачастую отдельных случаев, когда квартира будет приобретена по ипотеке, либо же в ней проживают дети, прописанные в ней.
Также в большинстве случаев придется иметь готовыми и дополнительные документы. Ведь покупатель будет очень скрупулезно подходить к вопросу о том, имеются ли по жилью любые неуплаты (например, ), или же квартира обременена. В любом случая, для успешной и быстрой продажи придется навестить не одно государственное учреждение.
Мнение юриста-эксперта:
Купля-продажа недвижимости всегда относилась к сложным и рискованным сделкам. Стороны по сделке всегда преследуют противоположные интересы. Покупатель всегда придирчиво относится к документам и состоянию квартиры, а у продавца перед глазами только деньги, которые желательно заполучить побыстрее. Статья дает рекомендации по набору документов со стороны продавца.
Воспользуйтесь нашими рекомендациями. Все документы можно разделить на две части, постоянные и со сроком годности. Постоянные необходимо всегда иметь в порядке, это касается прежде всего правоустанавливающих документов. А вот свежие документы, придется готовить. Можно все делать самим, а можно поручить грамотному специалисту, выдав ему нотариальную доверенность.
Таких специалистов можно найти на нашем портале. Пользуйтесь указанными телефонами и формами обратной связи.
Какие документы необходимы при продаже квартиры? Что нужно обязательно иметь и на что нужно обратить внимание, чтобы сделка прошла успешно — ответы в видеоматериале:
Процедура продажи квартиры – это серьезное испытание для собственника, чреватое стрессом и массой потраченных нервов. Для сведения к минимуму негативных впечатлений от продажного процесса, необходимо подойти к нему максимально подготовленным и собрать заранее пакет требуемых документов. О том, что это за документы и где их брать пойдет речь в статье.
| 1. Где зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры? | МФЦ Госуслуги Росреестр |
| 2. Какие основные документы необходимы? | Удостоверения личности Договор купли-продажи квартиры Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры Свидетельство о браке или разводе Разрешение на сделку от органов государственной опеки (если собственнику до 18 лет) |
| 3. Какие еще документы для продажи квартиры могут понадобиться? | Кадастровый план Технический паспорт Справка формы № 9 (выписка из домовой книги) Копия лицевого счета и справка об отсутствии коммунальных долгов Справки установленного образца из наркологического и ПН диспансеров Справка из МИФНС об отсутствии долга |
| 4. Дополнительный документ при продаже квартиры по ипотеке | Документ с результатами независимой оценки (оплачивает покупатель) |
| 5. Дополнительный документ при продаже части квартиры | Письменные отказы остальных собственников жилья от возможности использовать свое право преимущественной покупки этой доли |
| 6. Дополнительные документы при продаже квартиры юридическому лицу | Устав организации Подлинник и копию Свидетельства о государственной регистрации Протокол собрания, решение или приказ о назначении |
| 7. Стандартный договор купли-продажи квартиры | образец договора |
| 8. Договор купли-продажи квартиры по ипотеке | образец договора образец заполненного договора |
| 9. Договор купли-продажи части квартиры | образец договора образец заполненного договора |
Основной комплект документов для оформления продажи квартиры
Несмотря на то, что после 1 марта 2013 года оформление договоров купли-продажи помещений, имеющих статус жилых, не требует официальной регистрации в обязательном порядке, собирать определенные документы все же придется.Регистрации подлежит сам факт сделки, который должен быть зафиксирован в Росреестре. Для этой процедуры необходимы следующие бумаги:
- Паспорта или другие виды документов, способные удостоверить личности всех собственников, участвующих в сделке.
Кроме паспорта, к таким документам относятся: служебное удостоверение или свидетельство о приписке к части – для военных срочников или офицеров; паспорт общегражданского образца – для проживающих за границей; национальный паспорт с отметкой ОВД или вид на жительство – для иностранцев; свидетельство о рождении – для лиц до 14 лет. - Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
При отсутствии документа, его заказывают повторно в Регистрационной палате. Дубликат будет готовиться около месяца, и обойдется в 200 рублей уплаченной госпошлины. - Документ, подтверждающий право продающей стороны на владение и распоряжение квартирой (или частью её).
В качестве подобных документов могут выступать: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, а также нотариальная бумага о . - Три экземпляра договора о продаже, подписанные всеми участниками.
- Согласие на осуществление сделки супруга, в случае её покупки во время действия брака.
Даже если на момент продажи супруги в разводе, обязательно согласие бывшего партнера. Исключение из правила возможно при наличии , с четко прописанными правами собственности и при смерти - Свидетельство о браке или разводе, если квартира была куплена в браке или изменилась фамилия в документах на квартиру.
- Разрешение на сделку от органов государственной опеки, в случае если собственник (или один из собственников) несовершеннолетний.
Для получения разрешения опекающих органов предпринимаются следующие действия:
- Родители подготавливают и представляют в опеку свидетельство о рождении ребенка (или паспорт), форму 9 (выписку из домовой книги), документы о собственности и экспликацию (технический паспорт) как на продаваемое, так и на приобретаемое жилье.
- Если ребенок достиг 14 лет, он вместе с родителями (усыновителями или опекунами) приходит в органы опеки, и все трое пишут заявление о желании продать старое жилье и приобрести новое. Присутствие детей до 14 лет необязательно. В органы опеки должны прийти и отец, и мать, даже если они в разводе. Наличие паспортов у всех троих обязательно.
- Проверка и рассмотрение заявления проводятся в течение 2-х недель, после чего выдается письменное решение: разрешение или отказ на проведение сделки.
Дополнительный комплект документации для оформления сделки по продаже квартиры
Кроме пакета основных документов, требующихся в регистрационный орган, нужно собрать бумаги и для передачи покупателю. Рассмотрим подробнее, что это за бумаги.Кадастровый план – документ, содержащий основные характеристики жилья: метраж, основная планировка, присутствие/отсутствие балкона, этаж расположения, выполненные перепланировки и т.д. План включает в себя также графическую составляющую, схематично отражающую квартирную планировку с подробно указанными размерами.
Технический паспорт на квартиру – документ, содержащий характеристики квартиры технического характера: площадь, год постройки здания, год проведения капремонта, строительные материалы и проведенные коммуникации.
Документ необходим для дополнительных жильцов, установки размера налога на жилье, проведения , определения размера коммунальных платежей.
Первоначальный документ составляется после строительства и первичной инвентаризации жилья. Получение техпаспорта возможно в органах БТИ или ПИБ на платной основе. Стоимость услуги зависит от срока: обычный порядок (15 дней) – госпошлина 900 рублей; ускоренный порядок (7-10 дней) – госпошлина 1300 рублей.
Справка формы № 9 (выписка из домовой книги) – документ, содержащий сведения о гражданах, зарегистрированных по данному адресу. На момент продажи, обычно, все предыдущие собственники выписываются из квартиры, о чем и информирует данная справка. Документ выдается бесплатно в районном паспортном столе и считается действительным в течение месяца.
Выписка из ЕГРП – справка, включающая в себя сведения из Единого государственного реестра прав, подтверждающая полномочия продавца на владение и распоряжение недвижимостью (квартирой). Также выписка информирует о наличии возможных обременяющих факторов, судебных притязаниях и тяжбах.
Заказать справку может любой гражданин РФ или юридическое лицо на сайте Росреестра, в городском отделении МФЦ или в юридических компаниях, специализирующихся на оказании таких услуг оплатив пошлину. Стоимость выписки в электронном виде –250 рублей для граждан, 700 рублей для организаций, в бумажном – 400 рублей для граждан, 1100 рублей для организаций.
Копия лицевого счета и справка об отсутствии коммунальных долгов – документы предоставляются бухгалтерией паспортного стола или управляющих компаний. Документы не являются обязательными, но желательно предоставить их покупателю. Клиент также может потребовать договора с телефонной, телевизионной и интернет-компаниями, обслуживавшими квартиру и поинтересоваться наличием задолженности перед ними.
Справки установленного образца из наркологического и психоневрологического диспансеров или водительское удостоверение лица, продающего квартиру – требуются, для подтверждения адекватности и дееспособности гражданина. Справки выдаются территориальными учреждениями на платной основе, стоимость справок – от 700 рублей.
Справка из МИФНС об отсутствии долга по налогу, подлежащему уплате с квартир, полученных в результате дарения или наследования.
При продаже квартиры в обычных случаях, этих документов должно хватить для проведения и регистрации сделки. Однако есть несколько ситуаций, требующих отдельного рассмотрения.
Дополнительные документы необходимые для оформления продажи квартир с особыми условиями
Продажа площади с привлечением ипотеки
Если покупатель для приобретения жилья привлекает банк, предоставляющий ипотечный кредит, то обязательно потребуется независимая оценка квартиры и определение её рыночной стоимости.Для этой цели приглашаются оценщики экспертной компании (лучше, если это будут специалисты из фирмы аккредитованной банком), которые осматривают квартиру, составляют полный отчет о её состоянии и определяют рыночную стоимость объекта. Стоимость услуг оценщиков оплачивает покупатель, от продавца же требуется обеспечить доступ специалистов в квартиру. Документ с результатами оценки готовится около недели.
Продажа части квартиры
При продаже комнаты или части приватизированной квартиры к основному комплекту документов необходимо добавить письменные отказы остальных собственников жилья от возможности использовать свое право преимущественной покупки этой доли.Если возможности получить письменный отказ от соседей нет, необходимо отправить им письмо с уведомлением по почте, в котором официально известить о намерении продать жилую площадь за установленную цену и на определенных условиях. При отсутствии ответа в течение месяца – можно оформить свидетельство об отказе у нотариуса. В случае присутствия в квартире неприватизированной площади – о продаже письменно извещаются городские инстанции. Также вы можете , можно ли продать неприватизированную квартиру.
Оформление сделки с юридическим лицом
Если договор заключается между сторонами, одной из которых выступает организация (лицо прошедшее юридическую регистрацию), она должна предоставить документы, дополнительно гарантирующие её правоспособность:- Устав организации.
- Подлинник и копию Свидетельства о государственной регистрации.
- Документ, в соответствии с которым наделено полномочиями лицо, подписывающее документы – протокол собрания, решение или приказ о назначении.